Тип арендуемой площади

Содержание

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

Тип арендуемой площади

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости.

Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.


В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ?

Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д.

Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату.

Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров. • Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

• Расчёт \”БОМА\” по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.

Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений.

Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания?Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров.

Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.

Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания.

Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение.

Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендная площадь этажа (floor rentable area) – представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора.

Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Модифицированный стандарт BOMAЕсли в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами: 1.

Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)2.

Распределение мест общего пользования.3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)ANSI/BOMA Z65.

1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.

1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха.

2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Физические обмерыЧтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации.

Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются.

Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.

После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА. Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55568/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c3f5d30bf238900a9aaa453/standart-boma-metod-rascheta-ofisnyh-ploscadei-5def4c522fda8600b03e1508

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Тип арендуемой площади

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости.

С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  • лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  • учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
  • культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
  • специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  • Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты – офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

    Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг.

    , то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

    объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

    На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

    Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

    Офисные помещения

    До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

    Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

    Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

    Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

    Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

    Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

    Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

    При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

    Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

    Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

    Новая система стандартов

    В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

    Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

  • наличие центральной системы управления зданием;
  • возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
  • современные системы пожарной безопасности;
  • высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
  • два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
  • современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
  • высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
  • планировка этажа открытая;
  • шаг колонн не менее шести метров.
  • Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

    Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

    Торговая недвижимость

    В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

  • величина торговых площадей;
  • зона охвата торгового центра;
  • состав арендаторов;
  • специфика продаваемых товаров.
  • Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж – проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

  • целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
  • тип торгового центра;
  • состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
  • Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

  • микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
  • окружной торговый центр (Community Shoping Center);
  • региональный центр (Regional Center);
  • суперрегиональный центр (Super Regional Center).
  • Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

    В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин.

    Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

    Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

    Окружной торговый центр – промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

    Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

    Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

    Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров.

    Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг.

    Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    Подтипы торговых центров

    Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

    То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

    Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

    Производственно-складские помещения

    Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

    Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).

    В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

    Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

    В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

  • близость основных транспортных артерий;
  • возможность адаптации под любые виды товара;
  • высокая скорость оборота;
  • гарантия сохранности грузов.
  • Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

    В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

    К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

    Класс «D» – это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

    Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

    Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

    Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

    Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/klassifikatsiya-obektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/

    Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение

    Тип арендуемой площади

    Без сомнения, самая важная часть процесса арендыкоммерческой недвижимости — это убедиться, что вы точно определились с тем,какое помещение ищите! Мы определили лучшие вопросы, которые помогут вамответить на вопрос, как арендовать помещение и найти идеальное помещение.

    Что такое коммерческая аренда?

    Когда вы планируете арендовать новое помещение для бизнеса,есть много разных моментов, которые следует учесть.

    Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договормежду собственником коммерческой недвижимости (арендодателем) и арендатором(арендатором), по которому арендодатель передает помещение во владение ипользование арендатору для коммерческих целей.

    Следует очень тщательно читать ианализировать все условия договора, а не только размер арендной платы.

    Есликакая-либо из сторон не выполнит условия соглашения, это может привести кштрафам, невозможности пользования помещением или даже расторжению договорааренды.

    Какой тип недвижимости вы ищете?

    Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

    Вы ищете торговые помещения, офис или промышленную площадку,а может апартамент, чтобы припарковать свободные деньги? А может вы ищетекомбинацию из двух или трех помещений?  Такая ситуация особенно частовстречается, если вы представляете крупный бизнес. Например, вам нужен офис и магазинили склад, офисные помещения и производственная площадка. Какой бы ни была вашаситуация, прежде чем начать поиск, определите, какой тип недвижимости вамнужен, и сузьте поиск только до этих типов помещений.

    Почему? Только в Москве ежедневно предлагается в арендунесколько десятков тысяч объектов коммерческой недвижимости. Вы готовыосмотреть их все, чтобы понять, что же вам все-таки нужно?

    Какая площадь вам нужна?

    Как арендовать помещение? Это связано с вышеприведеннымпунктом. Помимо назначения помещения, вам нужно определиться, что будетнаходиться в этом помещении. Хватит ли там места для размещения сотрудников,если это офис или оборудования и станков, если это цех или фабрика.  

    Какие услуги вам будут нужны в помещении?

    Составьте расширенный список всех услуг, которые вам могутпонадобиться для ведения бизнеса. Для нормальной работы в помещении вамневозможно обойтись без санузлов и интернета.

    Но вам также могут потребоватьсякабинеты, кухни, переговорные, помещения для презентаций и тренингов,гардеробные, архивные комнаты, зоны отдыха.

    В зависимости от того, для какихцелей вы планируете использовать помещение, вам могут не понадобиться все этисервисы, но убедитесь, что в помещении достаточно места для тех, которые вамдействительно нужны. Это требование распространяется не только на офисныепомещения, но и на торговые и производственные помещения.

    Какое впечатление вы хотите произвести?

    Офисы компаний могут многое рассказать о самом бизнесе.Высокотехнологическая компания или банк, в котором обслуживаются VIP клиенты,захотят иметь передовое и функциональное пространство.

    Магазину нужнопространство, позволяющее разместить максимальное количество товара наминимальной площади, но чтобы оно не было похоже на склад. Адвокатская фирмазахочет иметь офисы, которые производят впечатление солидности ипрофессионализма.

    Безусловно ремонт – наше все, с помощью ремонта можнопревратить старый сарай в новый хайтековский офис. Но стоит все-таки убедиться,что это возможно с технической и, конечно, с финансовой точки зрения.

    Ремонт и перепланировка.

    Многие арендаторы стараются обустроить помещения под своинужды, что требует проведения ремонта. Мероприятия эти затратные, поэтому нужнообсудить с арендодателем компенсацию расходов на проведение ремонта либопредоставление арендных каникул. Так вы сможете компенсировать все или частьрасходов на ремонт.

    Иногда также требуется проведение перепланировки.  Проведение перепланировки требует получениепредварительного согласования, как минимум, с арендодателем, и как максимум, —с государственными органами. Договоритесь, кто будет получать эти согласования,и в какой срок.  

    Арендные расходы, операционные, коммунальные, сервисные идругие сборы.

    Существует целый ряд различных расходов, о которых арендатордаже не задумывается при поиске помещения в аренду. Чтобы они не сталисюрпризом, мы рассмотрим их в этом разделе. Любые или все эти расходы могутиметь отношение к вам, поэтому очень важно выяснить, какие дополнительные карендной плате расходы начисляет арендодатель.

    Расходы на аренду

    Это, как правило, будет вашим самым большим расходом приаренде недвижимости. Арендная плата рассчитывается путем ставки арендной платыза 1 кв.м. в месяц на площадь помещения. Например,

    Ставка арендной платы за офисное помещение составляет 1500руб. за 1 кв.м. в месяц.

    Площадь: 200 кв.м.

    Таким образом, арендная плата составляет  1500 * 200 =300 000 рублей за помещение в месяц.

    Арендная плата обычно оплачивается авансом ежемесячно илиежеквартально.

    Помните: эти платежи подлежат оплате независимо от того,получаете Вы счет на оплату или нет, и вы несете ответственность за то, чтобыони были оплачены в установленный срок.

    Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать.

    Депозит

    При подписании договора арендодатель в качестве гарантиивозмещения вреда помещению требует оплаты обеспечительного платежа в размереарендной платы за один месяц. Иногда арендодатель вместо денег можетпотребовать предоставления безотзывной банковской гарантии на определеннуюсумму.

    Если требуется депозит, то должны быть четко определеныусловия, на которых он берется, в каких случаях арендодатель имеет правоудерживать из него суммы. Чем детальнее эти случаи прописаны, тем больше уарендатора шансов вернуть депозит при прекращении договора аренды.

    Операционные расходы

    Это стандартная часть расходов при аренде помещений вофисных центрах класса А и В, а также в торговых центрах. Услуги, включаемые воперационные расходы, могут отличаться от здания к зданию, но как правило в нихвключают следующие виды услуг:

    ·       Уборка общих площадей.

    ·       Уборка итехобслуживание лифтов.

    ·       Страхование здания.

    ·       Налог на недвижимость.

    ·       Налог на землю илиарендная плата на землю, на которой расположено здание.

    ·       Очистка прилегающейтерритории и вывоз снега.

    ·       Освещение общихплощадей.

    ·       Техническоеобслуживание общих коммуникаций.

    ·       Текущий ремонт общихзон и крыши.

    ·       Охрана здания.

    ·       Вентиляция икондиционирование.

    ·       Вывоз бытового мусора.

    Сервисные расходы

    Взимаются дополнительно к операционным расходам и могутвключать в себя услуги общей ресепшн в здании, оформление пропусков длясотрудников и посетителей.

    Коммунальные расходы

    Функционирование офисы невозможно без потреблениякоммунальных услуг. Речь идет о водоснабжении и водоотведении, энерго итеплоснабжении помещения.  В некоторых случаях эти услуги включены варендную плату, но все-таки в большинстве случаев все или большую частькоммунальных услуг арендатор должен оплачивать дополнительно к арендной плате.

    Услуги связи

    Услуги связи и интернета арендатор всегда оплачиваетдополнительно ко всем иным расходам.

    В некоторых офисных и торговых центрах уарендатора может быть очень ограниченный выбор или вообще не быть выборапоставщика услуг связи и интернета.

    В таких случаях поставщик услуг связиявляется монополистом и может устанавливать высокие тарифы, поэтому заранеевыясните у арендодателя вопрос с поставщиками услуг связи и интернета и ихтарифы.

    Парковка

    Еще один вид расходов, который ждет арендатора, которыйхочет пользоваться арендованным помещением с максимальным комфортом. Если вы,ваши сотрудники или клиенты планируют приезжать в офис на автомобилях, топридется оплачивать и парковочные места.

    Страхование

    Страхование содержимого является обязательным условием длялюбой компании, стремящейся защитить свои ресурсы. В некоторых случаяхарендодатель настаивает на страховании помещения от нанесения ему ущерба и настраховании гражданской ответственности перед третьими лицами. В некоторыхслучаях эти расходы могут быть достаточно существенными.

    Маркетинговые и рекламные мероприятия

    Данный вид расходов характерен для арендаторов торговыхцентров и могут включать в себя оплату ежемесячных мероприятий, направленных напривлечение посетителей в торговый центр, либо оплату каких-то разовых акций.

    НДС.

    Для некоторых арендаторов бывает неприятным сюрпризом, когдапри подписании договора выясняется, что арендная плата и все иные расходы невключают в себя налог на добавленную стоимость, который должен плюсоватьсясверху. Заранее выясните этот вопрос у арендодателя!!!

    Пересмотр арендной платы и внесение изменений в договораренды

    Ваша аренда может содержать положения, которые позволяютарендодателю изменять арендную плату. Это довольно стандартно, но условияизменения должны быть вам понятны, прежде чем вы согласитесь с ними.

    Очень важно, чтобы арендодатель не мог просто навязатьувеличение арендной платы, когда он этого захочет.

    Если не хотите полностьюзависеть от арендодателя в этом вопросе, то в договоре обязательно нужнопрописать не только условия, но и максимальный размер возможного увеличенияарендной платы по инициативе арендодателя или использовать какой-то независимыйпоказатель.

    Например, уже стало обычаем делового оборота ссылать индекспотребительских цен при изменении ставки арендной платы и иных расходов подоговору аренды.

    Субаренда

    Некоторые договоры аренды допускают субаренду. Обычносуществуют ограничения в отношении некоторых условий субаренды и субарендатораи его бизнеса.

    Лучше прописать возможность сдачи помещения в субаренду, так каквозможно в какой-то момент вам не понадобятся все площади.

    В этом случае, чтобыне нести неоправданные расходы, вы сможете компенсировать их за счет сдачичасти помещений в субаренду.

    Срок действия договора аренды

    Стороны должны согласовать срок действия договора аренды иуказать возможные причины, при которых допускается его расторжение. Чемдетальнее прописаны эти причины, тем меньше оснований у другой стороны оспоритьрасторжение договора.

    В вашем договоре также должно быть указано, будете ли выиметь преимущественное право на продление аренды по истечении срока еедействия.

    Прописанное в договоре право на его расторжение позволит вамотказаться от аренды в любое время при условии, что вы в установленный срокуведомили арендодателя о этом  в письменной форме.

    Возврат помещения.

    При прекращении договора аренды по любому основаниюарендатор должен вернуть помещение в состоянии, прописанном в договоре. Ксожалению, многие арендаторы при заключении договора аренды даже незадумываются о том, что договор когда-то закончится и им придется возвращатьпомещение.

    А вот арендодатель всегда думает об этом. Поэтому заранее уточните,что написано в договоре и подготовьте помещение, чтобы оно соответствовалоусловиям договора.

    Это позволит вам не платить арендую плату за помещение,которым вы не пользуетесь, но которое арендодатель отказывается его принимать.

    Источник: https://labned.pro/polnoe-rukovodstvo-po-arende-kommercheskoi-nedvizhimosti/

    Термины, применяемые в стандартах ВОМА при измерении арендуемых площадей

    Тип арендуемой площади

    Общая площадь застройки – общая площадь здания, измеренная по внешней стороне всех внешних стен, т.е. площадь застройки здания. Она обычно не применяется в целях аренды.

    Общая измеренная площадь – общая площадь здания, ограниченная Основным Сегментом, за исключением всех парковок и погрузочных площадок (или их частей), расположенных вне линии застройки. В сущности, равняется сумме арендуемой площади + вертикальные проемы. В основном не используется в целях расчета аренды и рассчитывается на поэтажной основе.

    Основные вертикальные проемы – лестницы, лифтовые шахты, дымоходы, вертикальные вентиляционные каналы и тому подобное, и окружающие их стены. Атриум, световые шахты и подобные проемы над чистым полом включаются в это определение.

    Однако в него не включаются вертикальные проемы, построенные для частного пользования арендатором, занимающим офисные помещения на более чем одном этаже.

    Структурные колонны, отверстия для вертикальных электрических кабелей или телефонных линий, и водопровода не считаются основными вертикальными проемами.

    Арендуемая площадь этажа равняется общей измеренной площади этажа минус основные вертикальные проемы для этого же этажа. В основном фиксируется для всего срока службы здания и редко изменяется в связи с изменением размера или конфигурации коридора, поскольку все такие коридоры включены в арендуемую площадь этажа.

    Полезная площадь – измеренная площадь административно-служебных помещений, складских помещений или общего пользования на этаже. Общая сумма всей полезной площади на этаже равняется Полезной Площади Этажа на этом же этаже.

    Полезная площадь представляет собой фактически занятую площадь административно-служебных или складских помещений и являющуюся наиболее важной для арендатора как в плане оценки помещения, так и распределения площади среди персонала.

    Офисные помещения– площадь, где арендатор обычно размещает персонал и/или мебель в целях чего производится расчет площади.

    Складские помещения – площадь административного здания, соответствующая требованиям ведения розничной торговой деятельности и включенная в полезную площадь этажа. Складские помещения должны иметь выход на улицу и располагаться на первом этаже, но необязательно иметь отдельный вход.

    Площадь общего пользования здания – это площадь здания, которая обеспечивает обслуживание арендаторов здания, но которая не включена в Административно-служебные помещения и Складские помещения отдельно взятого арендатора.

    К таким помещениям обычно относятся основные вестибюли, площадь атриумов на уровне чистого пола, помещение для консьержки, залы конференций, фойе, предприятия общественного питания, оздоровительные и фитнес центры, медицинские учреждения, гардеробы или душевые, помещения для почты, зона обслуживания, такая как полностью закрытый технический этаж или аппаратная.

    Зоны парковки, основные сегменты погрузочных площадок находящихся за линией застройки, основные вертикальные проемы не входят в площадь общего пользования.

    Полезная площадь этажа – сумма полезной площади, административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания на одном этаже. Эта цифра может изменяться в течение срока службы здания, поскольку коридоры расширяются, договоры переделываются и этажи реконструируются.

    Площадь общего пользования на этаже – помещения на этаже, доступные преимущественно для пользования арендаторами этого этажа. Например, ванные, уборные, помещения для электрооборудования, помещения для телекоммуникаций, технические помещения, лифтовые холлы и общественные вестибюли.

    Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной на этаже – в основном это соотношение суммы общей арендуемой площади к общей полезной площади на данном этаже. Итоговый коэффициент используется для конвертации полезной площади в основную арендуемую площадь.

    Основная арендуемая площадь – это полезная площадь административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания, плюс доля площади общего пользования на этаже на данном этаже. Общая сумма всех основных арендуемых площадей на этаже равна арендуемой площади этого этажа.

    Следует заметить, что согласно прежним редакциям Стандарта BOMA, основные арендуемые площади фактически были конечными арендуемыми площадями, поскольку предыдущие редакции действовали только на поэтажной основе.

    Арендуемая площадь здания – равняется сумме всех арендуемых площадей всех этажей.

    Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной – этот коэффициент представляет собой валовой показатель, применяемый при распределении площади здания общего пользования в расчете на всю полезную площадь здания.

    Арендуемая площадь – это полезная площадь офисных помещений и складских помещений совместно с долей площади общего пользования этажа и здания. Арендуемая площадь определяется умножением полезной площади на комбинированный Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной.

    Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной – комбинированный пересчетный коэффициент, полученный путем умножения Коэффициента соотношения арендуемой площади этажа к полезной на Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной, который при применении к полезной площади дает арендуемую площадь помещения. (Общая арендуемая площадь ÷ полезная площадь = А/П коэффициент).

    Взаимосвязь рассмотренных площадей и коэффициентов приведена в таблице 4.2.

    Таблица 4.2

    Формулы конвертации площадей

    Полезная площадь (ПП) x А/П коэффициент Арендуемая площадь
    Арендуемая площадь ÷ А/П коэффициент Полезная площадь

    Для того чтобы перейти от площади к арендной плате и определить соотношение между размером арендной платы за арендуемые квадратные метры и размером арендной платы за полезные квадратные метры, следует использовать следующие формулы:

    Арендная плата за 1 м2 арендуемой площади x АП/ПП = Арендная плата .за 1 м2 полезной площади.

    Арендная плата за 1 м2 полезной площади / АП/ПП = Арендная плата .за 1 м2 арендуемой площади.

    Таким образом, каждый из арендаторов оплачивает полностью полез­ную площадь своего офиса и частично (пропорционально доле своей по­лезной площади в общей полезной площади этажа) площадь, сдаваемую в аренду, но находящуюся в общем пользовании.

    Примеры расчёта площадей по методу BOMA приведены на рис. 4.3.

    2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.

    Под контрактной рентой принято понимать арендную плату, зафикси­рованную в договоре аренды между арендодателем (собственником, дове­рительным управляющим) и арендатором.

    Рыночная рента – арендная плата, складывающаяся на рынке в акту­альных условиях.

    В зависимости от развития рыночной конъюнктуры контрактная рента может оказаться как выше рыночной, так и ниже нее.

    В случае превышения контрактной ренты над рыночной арендодатель получает преимущества перед другими арендодателями, сдающими недвижимость в аренду по ры­ночным ставкам.

    При превышении рыночной ренты контрактной преимущества получает арендатор, издержки которого по оплате арендуе­мого имущества оказываются ниже издержек других арендаторов.

    Отмеченные обстоятельства находят отражение в борьбе за разницу между контрактной и рыночной рентой, что практически может принимать формы борьбы за сроки аренды и за право субаренды.

    Установление сроков аренды и особенно сроков пересмотра арендной платы, может быть как в пользу арендатора, так и в пользу арендодателя.

    Так, в случае тенденции рыночных ставок арендной платы к повышению арендатор должен быть заинтересован (при прочих равных условиях) в уве­личении сроков с неизменными контрактными ставками.

    Напротив, в слу­чае с наличием на рынке тенденции к снижению арендной платы он заин­тересован в возможно более частом пересмотре контрактной ренты.

    Очевидно, что интересы арендодателя противоположны: при тенденции к росту арендной платы он заинтересован в возможно более частом пере­смотре контрактных ставок, при тенденции к снижению – в более редком.

    Возможность разных по направленности тенденций в динамике арендной платы должна быть учтена управляющим при формировании арендной полити­ки, выработке условий договоров аренды.

    Во второй форме борьбы за право субаренды может быть заинтересован арендатор, сдавая часть занимаемых им помещений на условиях субаренды и присваивая таким образом разницу между ставками ренты.

    Рис.4.3 Пример расчёта площадей по методу BOMA

    Управляющий должен предвидеть такую возможность и сформировать отношение к ней. При этом могут быть различные оценки и подходы к ре­шению проблемы субаренды.

    Наиболее простым выходом может быть запрет арендаторам сдавать имущество в субаренду с прямым указанием на это в заключаемых с ними договорах. Такой подход может быть обоснован увеличением нагрузки на управляющего и его команду, снижением степени его контроля над объек­том, несовместимостью субарендатора с другими арендаторами и т.д.

    Вместе с тем в определенных условиях субаренда может не только допус­каться, но и поощряться. Например, если за счет субаренды увеличивается общий объем арендной платы, получаемой собственником; если арендатор снимает с собственника (управляющего) часть проблем, связанных с поис­ком арендаторов, принимает на себя часть иных функций по управлению объектом.
    1. Способы включения в арендную плату расходов

    Установление арендной платы за недвижимое имущество, как уже от­мечалось, может осуществляться на основе двух основных вариантов (при­нципов): полной (общей) и чистой ренты.

    Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам несет все опера­ционные расходы по содержанию арендуемых помещений, оплате комму­нальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.

    При общей ренте арендатор выплачива­ет арендодателю арендную плату, а все операционные расходы несет арен­додатель.

    Таким образом,

    Чистая рента = Амортизация (износ) + Процент на капитал (стоимость объекта недвижимости, переданного в аренду),

    Полная (общая) рента = Чистая рента + Операционные расходы по содержанию объекта недвижимости.

    Эти принципы, разумеется, на практике могут проявляться через оп­ределенные промежуточные формы, что чаще всего и бывает: часть опе­рационных расходов (затраты на электроэнергию, например) берет на себя арендатор, другая часть (расходы на уборку, вывоз мусора и пр.) включает­ся в арендную плату. Такой подход носит название распределенная арендная плата (рента).

    Выбор того или иного принципа установления арендной платы зависит от конкретных условий, в которых принимается решение. Так, при сдаче в аренду целого здания может быть целесообразен принцип чистой ренты (что, по сути, предполагает освобождение собственника от бремени содер­жания объекта), а при сдаче помещений в офисном центре более обоснован принцип общей ренты.

    На практике, в большинстве случаев при сдаче в аренду помещений в офисных зданиях значительная часть операционных расходов включается в арендную плату: (уборка мест общего пользования, техническое обслуживание здания, охрана и пр.). Часто включаются в арендную плату и коммунальные платежи, за исключением оплаты электроэнергии.

    4. Способы определения и подходы к оценке величины арен­дной платы[16]

    Арендная плата, как правило, устанавливается в абсолютном измере­нии на единицу площади (или иногда на единицу недвижимости). Однако помимо этого способа установления арендной платы могут существовать и иные.

    Так, достаточно широкое распространение на практике получил так называемый процентный способ установления арендной платы, при котором арендная плата привязывается к какому-либо из показателей, отражающих результаты деятельности арендатора.

    Наиболее часто в качестве такого по­казателя фигурирует показатель объема продаж (выручки), получаемой с арендуемой площади.

    Процентный способ установления арендной платы может быть исполь­зован при сдаче в аренду торговых помещений, особенно в случаях, ког­да сложно определить абсолютный размер арендной платы за занимаемые арендатором площади.

    При этом во внимание должны быть приняты тип продаваемого товара и объем продаж, оборачиваемость товарных запасов, необходимые для торговли площади, уровень торговых наценок, влияние присутствия арендатора на общую привлекательность объекта для посети­телей (и арендаторов).

    Достаточно распространено для торговых площадей также сочетание базовой ставки (уплачиваемой в абсолютном размере на единицу площади) с процентной арендной платой (комбинированный способ).

    В общем слу­чае это полезно для налаживания конструктивного взаимодействия между арендатором и собственником, их взаимной заинтересованности в повы­шении объемов продаж, что должно быть учтено управляющим при фор­мировании арендной политики.

    В российской практике использование комбинированного способа установ­ления арендных ставок в торговых центрах еще на стало распространенной практикой, однако, крупные торговые центры уже начинают использовать та­кой подход, устанавливая фиксированную ставку для крупных или хорошо себя зарекомендовавших арендаторов ниже, чем для аналогичных арендаторов, но добавляя к ней процент от оборота арендатора (в зависимости от профиля -от 3 до 15%).

    Источник: https://stydopedia.ru/2x18b.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.