Сколько процентов собственников необходимо для принятия решения

Сколько процентов нужно для кворума на общем собрании собственников жилья

Сколько процентов собственников необходимо для принятия решения

26 Сентябрь 2019

При подсчете , как и при оспаривании решений общего собрания, одну из важнейших ролей играет наличие или отсутствие кворума.

Решение, принятое без кворума, считается недействительным в силу ничтожности, то есть независимо от наличия решения суда по этому вопросу: ГЖИ может отказать во внесении изменений в реестр лицензий, а УК, получив протокол от инициатора с сомнительным кворумом, может сослаться на отсутствие кворума, то не исполнять принятые решения. Поэтому при проведении собрания необходимо особое внимание уделить обеспечению кворума: следить за правильностью заполнения бюллетеней, верно посчитать голоса и правильно определить общее количество , которыми владеют собственники.

Чтобы признать решение недействительным, оппозиции проще всего направить усилия на «разваливание» кворума. Это можно сделать путем вычета бюллетеней, заполненных с нарушениями, либо оспорить общую площадь (общее количество ), которое указано за 100% в доме и от которого велся подсчет.

Судебная практика по порядку подсчета не полностью стабильная, но в целом из нее можно сделать обобщение.

В Жилищном кодексе содержится лишь, что количество каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество (ч. 3 ст. 48), а такая доля пропорциональна площади принадлежащего помещения (ч. 1 ст. 37). То есть количество прямо зависит от размера помещения.

Поэтому совершенно некорректно считать голоса по рукам, головам и прочим частям тела собственника. Такой подсчет принят на собрании членов кооператива, которое не имеет отношения к данной статье.

На практике распространены 2 способа подсчета . Эти варианты хорошо расписаны в методических материалах, размещенных на сайте московского регионального оператора по капремонту. Кратко перескажем эти способы.

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Плюсы способа: стабильность подсчета в случае изменения суммарной площади жилых и нежилых помещений, любой житель в состоянии посчитать, сколько у него .

Примеры из практики. Определение Курганского областного суда от 16.04.2019 по делу №33-1035/2019: «отклоняется судебной коллегией и довод иска о неправильном порядке подсчета , поскольку избранный способ из расчета 1 кв. м площади, принадлежащей собственнику жилого помещения, равный 1 голосу, соответствует положениям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ».

Такой же подход встречается в апелляционных определениях Московского городского судаот 26 сентября 2018 г. по делу №33-26233/2018, от 22 мая 2018 г. по делу №33-20123 и других решениях, однако суды не дают подробную оценку этому способу подсчета, а просто его используют.

Берется размер помещения жителя с учетом доли (если у помещения несколько владельцев), делится на суммарную площадь жилых и нежилых помещений всех собственников в МКД (без учета общедомового имущества) , и умножается на коэффициент пропорциональности (100, 1000 или др.)

Недостатки способа: сложность расчета – житель не может посчитать свои голоса, их приходится определять инициатору собрания.

При изменении суммарной площади жилых и нежилых помещений (пристройка, реконструкция, уточнение сведений), меняется число каждого собственника.

С учетом того, что их надо указывать в бюллетенях, то пересчитывать потом количество и вносить исправления может быть проблематичным.

Пример из практики. Определение Мосгорсуда от 14 августа 2017 г. по делу №33-31916: «сумма долей всех собственников помещений — это 100% доли и , а доля конкретного собственника — это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в доме, которые не относятся к общедомовому имуществу».

Подсчет на собрании членов ТСЖ аналогичен, однако за 100% берется лишь суммарная площадь тех помещений, которые находятся в собственности членов ТСЖ, а не всех собственников.

Пример из практики. Определение Свердловского областного суда от 17.04.

2019 по делу №33-5527/2019: «правомочность общего собрания членов ТСЖ определяется в два этапа: сначала устанавливается общий размер помещений и количество , принадлежащих собственникам, а после этого устанавливается общее количество членов ТСЖ и размер принадлежащих им помещений, который следует принимать за 100% и от которого следует определять наличие или отсутствие кворума на общем собрании членов ТСЖ».

Про суммарную площадь помещений.

Некоторые суды берут в расчет не суммарную площадь квартир и нежилых помещений, а площадь всего дома. Надо ли объяснять, к каким последствиям приводит такой подход? Радует, что такая практика не распространена и разумность в этом вопросе пока преобладает.

Примеры из практики.

Определение Самарского областного суда от 17.01.2019 №33-605/2019: «разрешая спор, суд исходил из того, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь дома составляет 23 699,20 кв.

м и именно данная площадь принята судом при расчете кворума. Однако на собрании количество собственника зависит от размера его помещения.

При определении , которым обладает собственник, надо производить подсчет исходя из площади жилых и нежилых помещений, а не из площади здания в целом».

Определение Курганского областного суда от 16 мая 2019 г. по делу №33-1342/2019: «При подсчете кворума судом учитывалась общая площадь дома, установленная по сведениям ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости». Судебная коллегия полагает данный расчет ошибочным.

Исчисление кворума исходя из общей площади дома нарушает принцип пропорции, поскольку общее количество всех собственников, исчисляемое без определения их доли в общем имуществе, заведомо будет меньше 100%. Протоколом определено, что 1 голос соответствует 1 м его помещения (без учета его доли в праве общей собственности на общедомовое имущество).

При этом общее количество будет равняться количеству метров занимаемых ими помещений».

Читайте так же:  Кто может получить налоговый вычет за лечение

Определение Курганского областного суда от 26.03.2019 по делу №33-814/2019: «Подсчет на общем собрании осуществлялся исходя из размера принадлежащих собственникам помещений, без учета приходящейся на их долю площади помещений общего пользования, в связи с чем для расчета правомерно была взята общая площадь жилых помещений дома».

О

Источник: https://skstroi.ru/skolko-protsentov-nuzhno-dlya-kvoruma-na-obshhem-sobranii-sobstvennikov-zhilya/

Вопросы, принятие решений по которым является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Сколько процентов собственников необходимо для принятия решения

Вопросы

Количество для принятия решения

Статья ЖК

1.

О реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой)

Не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в МКД

ЖК, ст. 44, ч.2, п.1

ЖК, ст. 46, ч.1

1а.

Об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции МКД

Согласие всех собственников помещений в МКД

ЖК, ст. 36, ч.3

2.

О строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (как увеличение состава общего имущества)

Не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в МКД

ЖК, ст. 44, ч.2, п.1

ЖК, ст. 46, ч.1

3.

О капитальном ремонте общего имущества в МКД

Не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в МКД

ЖК, ст. 44, ч.2, п.1

ЖК, ст. 46, ч.1

4.

О текущем ремонте общего имущества в МКД

Большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ЖК, ст. 44, ч.2,

п.4.1

ЖК, ст. 46, ч.1

5.

О пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им

Не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в МКД

ЖК, ст. 44, ч.2, п.1

ЖК, ст. 46, ч.1

6.

О пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД

Не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в МКД

ЖК, ст. 36, ч.4

ЖК, ст. 44, ч.2, п.3

ЖК, ст. 46, ч.1

6а.

Об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключении договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в МКД

ЖК, ст. 44, ч.2,

п.3.1

ЖК, ст. 46, ч.1

7.

О выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления

Большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ЖК, ст. 44, ч.2, п. 4

ЖК, ст. 46, ч.1

Исключения: 1. Если собственники помещений самостоятельно не выбрали способ управления многоквартирным домом (или не реализовали выбранный способ) в течение года до проведения конкурса, управляющую организацию отбирает на открытом конкурсе орган местного самоуправления

ЖК, ст. 161, ч.4

2. Если доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД более 50 %, то способ управления МКД – управляющей организацией, установлен законом.

ЖК, ст. 163, ч.2

3. Способ управления многоквартирным домом, введенного в эксплуатацию по окончанию строительства, определен законом – управление управляющей организацией, выбираемой органом местного самоуправления на открытом конкурсе.

ЖК, ст. 161, ч.13

8.

О выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом, условиях договора управления МКД

Большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ЖК, ст. 162, ч.1

ЖК, ст. 46, ч.1

Исключения: 1. Если в доме создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) или дом управляется жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК), решения о выборе управляющей организации и условиях договора управления МКД принимают органы управления ТСЖ, ЖК СПК

ЖК, ст. 137, ч.1, п.1

2. Если доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД более 50 %, управляющую организацию выбирает на открытом конкурсе орган местного самоуправления

ЖК, ст. 163, ч.2

9.

О выборе лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту МКД (только при непосредственном управлении домом собственниками помещений)

Большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ЖК, ст. 164, ч. 1 и 1.1

10.

О перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт МКД

Большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ЖК, ст. 156, ч.7

ЖК, ст. 158, ч.2

ЖК, ст. 162, ч.1, ч.3

Исключения: 1. Если в доме создано ТСЖ, годовой план содержания и ремонта общего имущества (перечень работ и услуг), смет доходов и расходов (размера взносов/платы) утверждает общее собрание членов ТСЖ

Большинством от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей

ЖК, ст. 156, ч.8

ЖК, ст. 145, ч.2, пп. 8 и 8.1

ЖК, ст. 146, ч.4

2. Если собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решение о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения (общего имущества в МКД), решение принимает орган местного самоуправления

ЖК, ст. 158, ч.4

3. Если МКД управляется ЖК или СПК решения принимают органы управления этих организаций (общее собрание членов или правление)

ЖК, ст. 156, ч.8

4. Если МКД управляется управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по конкурсу, перечень работ и услуг и размер платы устанавливаются по результатам конкурса

11.

Об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом
Большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ЖК, ст. 162, ч. 8.2

ЖК, ст. 46, ч.1

12.

О внесении собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям 

ЖК, ст. 155, ч.7.1

Исключение. Если в доме создано ТСЖ или МКД управляется ЖК или СПК, решение принимает общее собрание членов ТСЖ либо ЖК или СПК.

Большинством от общего числа присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей, членов ЖК, СПК

ЖК, ст. 155, ч.6.3,

ЖК, ст. 146, ч.4

13.

Об избрании совета многоквартирного дома (в случае если в доме не создано ТСЖ либо дом не управляется ЖК или СПК)

Большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ЖК, ст. 161.1, ч.1

ЖК, ст. 46, ч.1

14.

О создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава

Большинством (более чем 50%) от общего числа собственников помещений в МКД 

ЖК, ст. 136, ч.1,

ЖК, ст. 135, ч.2 

Источник: http://www.ngs123.ru/stati/voprosy-prinjatie-reshenii-po-kotorym-javljaetsja-kompetenciei-obschego-sobranija-sobstvenikov-pomeschenii-v-mnogokvartirnom-dome.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.