Расторжение аренды по инициативе арендодателя

Содержание

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение аренды по инициативе арендодателя

Здравствуйте, уважаемые читатели! Односторонний отказ от любого договора без обращения в суд допускается не всегда. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем не исключение. В одних ситуациях прекратить отношения с арендатором во внесудебном порядке можно. В других нужно обращаться в суд.

Всё зависит от срока договора аренды и его содержания. Чтобы не получить лишней головной боли, нужно правильно оформить прекращение арендных отношений.

1. Расторжение договора аренды по соглашению сторон
2. Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды
3. Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком
4. Что делать, если арендатор пропал?
5. Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Если арендодатель хочет прекратить аренду, то имеет смысл сначала попробовать договориться с арендатором.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ любой договор можно расторгнуть до окончания срока его действия, если согласны стороны. Это самый безболезненный вариант. Арендодатель предлагает расторгнуть договор, объясняет причины. При согласии арендатора составляется дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора.

В нем нужно указать какой договор и с какого момента считается расторгнутым.

Но сперва нужно составить и подписать акт приема-передачи предмета аренды. В качестве примера я буду использовать аренду помещения, но все то же самое будет относится к аренде другого имущества (зданий, сооружений, транспортных средств и т. д.).

Акт подтверждает возврат имущества арендодателю и фиксирует его состояние на момент передачи (внешний вид, коммуникации и т. д.). Пригодится, если к состоянию помещения возникнут претензии.

В акте нужно указать:

  • между кем составлен акт, в т. ч. реквизиты сторон;
  • имена и должности представителей сторон;
  • причина составления акта — в нашем случае это будет расторжение договора аренды;
  • адрес помещения (индивидуализирующие признаки иного предмета аренды, например, номера транспортного средства);
  • описание состояния помещения (внешний вид, состояние коммуникаций и т. п.);
  • факт отсутствия у сторон претензий друг к другу, а если они есть, то их подробное описание.

Акт в двух экземплярах должны подписать обе стороны. Один экземпляр остается у арендодателя, второй — у арендатора.

После передачи имущества арендодателю и оформления акта можно подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

Если арендатор не согласен съезжать, то план действий зависит от содержания договора.

Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды

Когда в договоре не указан срок договора аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Порядок расторжения такого договора установлен в абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ:

«В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

В примере с договором аренды помещения предупредить арендатора о расторжении договора нужно за три месяца. Если в договоре указан другой срок для уведомления, то ориентируйтесь на него.

В уведомлении обязательно укажите дату, с которой договор будет считаться расторгнутым. При направлении уведомления по почте дату прекращения договора прибавьте период, достаточный для доставки письма арендатору.

В этом же письме напомните арендатору о необходимости привести имущество в надлежащее состояние.

Заканчиваем процедуру расторжения договора составлением акта приема-передачи.

Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком

Если в договоре аренды указан срок его действия, то порядок его расторжения в одностороннем порядке может быть судебным и внесудебным. Это зависит от содержания договора.

Статья 450 ГК РФ позволяет любой из сторон договора обратиться в суд с требованием его досрочного прекращения:

  • в случае существенного нарушения условий договора другой стороной;
  • в других случаях, которые прямо указаны в законе или договоре.

По аренде эти другие случаи прописаны в ГК РФ. В соответствии со ст. 619 суд по требованию арендодателя может расторгнуть договор досрочно, если установит, что арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта, если такая обязанность за ним закреплена.

Условием для обращения в суд ст. 619 ГК РФ ставит направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поэтому сначала нужно направить претензию. И только если арендатор ее проигнорирует, можно обращаться в суд.

Если арендатор задолжал арендную плату, то обязательно потребуйте погашения долга в претензии. Это позволит в рамках одного дела и расторгнуть договор, и взыскать задолженность.

Без обращения в суд арендодатель может отказаться от договора с установленным сроком действия, только если такое право за ним прямо закрепляет договор. Такое условие не противоречит закону.

Если право на односторонний отказ есть, то нужно проверить условия, при которых арендодатель может им воспользоваться.

Договор может предусматривать возможность отказа от договора:

  • в любой момент по желанию арендодателя,
  • при наличии конкретных обстоятельств.

В обоих случаях для реализации права нужно направить уведомление об отказе от договора арендатору. Как правило, еще на стадии заключения договора стороны согласуют и срок, в течение которого нужно уведомить другую сторону об одностороннем отказе. Если вдруг он не согласован, то руководствуемся п. 1 ст. 450.1 ГК РФ: договор прекращается с момента получения уведомления.

Когда наступает день расторжения договора, нужно оформить все тот же акт приема-передачи имущества. Но это получается сделать не всегда. Причин может быть две: арендатор пропал или он не спешит возвращать имущество.

Что делать, если арендатор пропал?

Такая ситуация возникала в моей практике. Арендодатель хотел взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и расторгнуть договор. Но арендатор не просто не платил — он исчез. На звонки не отвечал, направленные ему письма возвращались обратно.

Основание для одностороннего отказа от договора было. Но прекращение отношений по договору аренды должно подтверждаться актом приема-передачи помещения, которое оформлять было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.

В такой ситуации нужно в первую очередь явно выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту нужно по всем известным адресам направить претензию с требованием о погашении задолженности и освобождении помещения в связи с расторжением договора.

Договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока.
[adsense1]

Фактическое получение арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора не является обязательным. Если письмо вернули с пометкой «истек срок хранения» или «организация по указанному адресу отсутствует», то арендатор все-равно считается уведомленным надлежащим образом в соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Лицо должно обеспечить получение писем по адресу, указанному в договоре.

Но проблемы могут остаться. Иногда в помещении остается имущество арендатора.

Если тот по-прежнему не выходит на связь, то нужно подавать исковое заявление в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения. Придется подождать, пока суд рассмотрит дело и решение вступит в законную силу. Потом нужно обратиться к судебным приставам, чтобы они предприняли меры по освобождению помещения от имущества арендатора.

Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Арендатор не всегда возвращает имущество сразу. Тогда приходится возвращать его через суд.

Если договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, то нужно подавать отдельный иск об истребовании имущества из чужого незаконного пользования.

А если договор расторгается через суд, то имеет смысл заявить сразу два требования: и о расторжении договора, и об истребовании предмета аренды. Тогда не придется ходить в суд дважды и вы сразу получите исполнительный лист, на основании которого судебные приставы смогут организовать принудительный возврат имущества.

Добросовестный же арендатор сразу вернет вам его по акту приема-передачи.

При наличии долга по арендным платежам они взыскиваются в обычном порядке: сначала претензия, при ее отклонении — обращение в суд. Здесь ничего нового нет.

Опять же, если договор расторгается через суд, то включаем в иск требование о взыскании задолженности (всего получается три). Подробности читайте в этой статье.

Таковы правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Еще больше интересных материалов вы найдете в моей группе ВКонтакте. Подписывайтесь!

Источник: https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora-po-initsiative-arendodatelya.html

Как расторгнуть договор аренды?

Расторжение аренды по инициативе арендодателя

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.

_________________

Ознакомьтесь также со статьей – “Право на удержание имущества арендатора”

________________

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия:

· Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон;

· Штрафные санкции за досрочное расторжение договора;

· Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц.

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

· Вследствие истечения срока действия договора;

· По соглашению сторон до истечения срока действия договора;

· Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;

· В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Расторжение по соглашению

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия.

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например:

· Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду;

· Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения;

· Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д.

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.

Односторонний отказ

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть:

· Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений;

· Компенсации за односторонний отказ;

· Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения.

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Расторжение через суд: основания и порядок

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон. Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора.

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды через суд со стороны арендодателя?

1. Нарушение установленного договором порядка использования имущества, его назначения, в том числе и при неоднократном нарушении этого условия;

2. Использование имущества арендатором ведет к его ухудшению, причем существенному;

3. Отсутствие оплаты аренды более 2 раз подряд;

4. Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре.

Также ст. 619 устанавливает ограничение в требовании досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, если не было направлено письменное требование в адрес арендатора об исполнении всех обязанностей и устранении недостатков.

Когда арендатор может досрочно расторгнуть договор через суд?

1. Арендодатель не передал имущество в пользование арендатору или же чинит препятствия в его использовании;

2. Недостатки имущества не позволяют использовать его по назначению и были сокрыты от арендатора при передаче имущества и заключении договора

3. Арендодатель не осуществляет необходимые ремонтные работы, устранение недостатков имущества, если обязанность их производства возложена на него;

4. Вследствие не находящихся в ведении арендатора обстоятельств имущество может быть утрачено или повреждено.

При этом ст. 620 ГК РФ не вменяет арендатор обязанность предварительно требовать с арендодателя исполнения своих обязательств по договору.

Порядок расторжения договора аренды через суд

Предварительно любая из сторон по договору, желающая добиться через суд его досрочного расторжения, должна направить письменное требование в адрес второй стороны. В документе указываются причины, по которым договор может быть расторгнут, и отражаются требования об исполнении обязательств по договору или же устранении препятствий в его исполнении.

Это позволит обезопасить себя от заявлений ответчика в суде о том, что он «не знал, не видел, не предполагал».

После того, как срок претензии истечет, будет получен отказ в ее исполнении или же ответ не поступит вовсе, можно обращаться в суд.

Все перечисленные выше обстоятельства доказывать придется с предоставлением соответствующих доказательств, мотивируя каждую причину для досрочного расторжения договора объективными фактами.

Иск о расторжении договора аренды между участниками предпринимательской деятельности будет рассматриваться в арбитражном суде по месту нахождения имущества, а между юридическими лицами или ИП и физическим лицом – в суде общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Для судебного расторжения договора аренды обязательно потребуется помощь квалифицированного юриста по договорным спорам. Я окажу полный комплекс правовой поддержки по расторжению договора аренды как в досудебном, так и в судебном порядке.

Подробности на моём сайте lawpractik.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5aa56542ad0f22d0105261d9/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-5e96d37e6dfdce0b13807323

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение аренды по инициативе арендодателя

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Прекращение договора аренды: как выйти из соглашения без потерь – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Расторжение аренды по инициативе арендодателя

Зачастую между сторонами по разным обстоятельствам возникает необходимость в прекращении договора аренды.

Если речь идет о досрочном расторжении соглашения об аренде, то обычно это связано с нарушениями условий сделки: несвоевременная оплата аренды, нарушение порядка передачи арендуемого объекта, нецелевое использование и т.д.

Как расторгнуть договор аренды безболезненно и избежать финансовых потерь? Какие основания прекращения отношений по аренде существуют? Расскажем более подробно в статье.

Для окончания действия договора аренды должны быть определенные причины:

  • если истекает срок договора аренды;
  • если расторжение определено взаимным согласием сторон;
  • если арендатор/арендодатель требует прекратить договор аренды досрочно.

В случае нарушения условий сделки одной стороной, противоположная сторона может защитить себя двумя способами: направить претензию стороне и потребовать восстановление нарушенных прав по аренде через суд.

Истечение срока договора

Договор аренды по окончанию срока прекращает свое действие, но сделка может быть продлена. Согласно общим правилам, по окончанию срока действия договора аренды, арендатору принадлежит преимущественное право на заключение сделки. Пролонгация договора аренды возможна:

  • на конкретный срок;
  • на неопределенный срок.

Вновь заключенный договор аренды действует неопределенный срок, если:

  1. срок действия аренды установлен в предыдущем договоре и не ограничен законодательно;
  2. арендодатель не имеет возражений в продолжении соглашения с арендатором.

Уведомление о расторжении аренды в одностороннем порядке

Если сторона желает в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, то она должна направить уведомление о расторжении другой стороне. При этом необходимо разобраться, действительно ли сторона сделки имеет право на досрочное одностороннее прекращение договора аренды.

Основания, при которых допустимо одностороннее расторжение сделки:

  1. если односторонний порядок предусмотрен контрагентами в договоре аренды;
  2. если односторонний порядок предусмотрен законом. Например, арендодатель передал офис с незаконченным ремонтом, что не соответствует условиям сделки (ст. 620 ГК РФ), либо арендатор дважды пропустил срок оплаты за аренду (ст. 619 ГК РФ) и т.д.

Перед тем, как расторгать договор, необходимо разобраться, мотивирован ли такой отказ контрагента? Для решения такого вопроса обратитесь за юридическими услугами.

Например, стороны продлили на неопределенный срок договор аренды. Каждая из сторон вправе немотивированно отказаться от сделки в любое время.

Однако о своей инициативе необходимо предупредить за месяц другую сторону, а если предмет аренды – недвижимость, то за три месяца.

Если односторонний отказ от договора аренды не обоснован, то в случае судебного спора сделка может быть признана действующей. Кроме того, суд может обязать контрагента к исполнению обязательств за период, начиная с направления уведомления об отказе от договора и до вынесения судом решения.

Для расторжения одной стороной договора аренды необходимо направить другой стороне уведомление о расторжении. Законом не определены правила составления такого документа, но мы рекомендуем включить следующие данные:

  1. реквизиты договора аренды;
  2. данные об арендаторе и арендодателе;
  3. формулировка о расторжении договора аренды в одностороннем порядке;
  4. ссылка на закон или на пункт договора, в соответствии с которыми контрагент имеет право на одностороннее расторжение.

Расторжение договора в судебном порядке при нарушении его условий

Досрочное прекращение контрагентом договора аренды возможно при нарушении согласованных условий другой стороной.

По общим правилам одностороннее расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, в противном случае – через суд.

Основания для прекращения договора аренды могут быть разными и зависят от того, кто является нарушителем – арендатор или арендодатель. Ниже рассмотрим некоторые из них.

Прекращение договора аренды арендатором возможно в нескольких случаях:

  1. арендодатель нарушает согласованный порядок передачи арендуемого имущества. Это могут быть нарушения срока передачи объекта, препятствия для использования арендатором имущества, передача имущества, не соответствующего заявленному назначению;
  2. арендованное имущество передано с дефектами, которые ранее не были оговорены между сторонами при оформлении сделки. При этом у арендатора не было возможности обнаружить выявленные недостатки заранее;
  3. арендодателем не проводится капремонт имущества в оговоренные сроки – если обязанность по договору аренды относится к арендодателю;
  4. арендованное имущество оказалось в непригодном состоянии в силу каких-либо обстоятельств – при условии, что арендатор за непригодность не отвечает;
  5. арендодатель повышает арендные выплаты неправомерно;
  6. арендодатель любыми способами уклоняется от регистрации договора аренды. По закону регистрировать договор аренды в Росреестре необходимо, если:
  • одна из сторон – организация;
  • если недвижимость – предмет сделки.

Риск арендатора состоит в том, что незарегистрированный договор впоследствии может быть признан судом незаключенным.

Вышеперечисленные основания досрочного расторжения договора арендатором применимы только в судебном порядке, если стороны не предусмотрели иной порядок в договоре. Обратитесь за помощью к арбитражному юристу, он поможет вам досрочно расторгнуть сделку по аренде, как в судебном порядке, так и внесудебном.

Расторжение договора аренды – не единственная мера, которой может воспользоваться арендатор. В качестве санкций советуем прописать положения о возмещении убытков, выплате неустойки, штрафов и других мер. Так, в случае арендных споров восстановить нарушенные права будет проще.

В соответствии с нормами ГК РФ арендодатель вправе через суд потребовать расторгнуть договор, если:

  1. арендатор пользуется арендованным имуществом с существенными/неоднократными нарушениями сделки или не в соответствии с целевым назначением;
  2. арендатор не платит за арендованное имущество. Арендодатель вправе не только потребовать расторжение договора, но и взыскание аренды. Если 2 раза подряд арендатор не вносил оплату, арендодатель может требовать расторжение сделки в судебном порядке;
  3. арендатор не проводит капитальный ремонт в установленные сроки – если такая обязанность лежит на арендаторе по закону или по договору аренды;
  4. арендатор ухудшает состояние арендованного имущества. Допустим, по договору аренды помещения арендатор должен сохранять недвижимость в том же состоянии, в котором его и получил, с учетом естественного износа (известка крошится, краска со стен облупилась). Но если помещение передано в совсем ненадлежащем состоянии (пробита стена, окна разбиты), то арендатор вправе требовать через суд расторжение договора.

Помимо требования в судебном порядке расторгнуть договор, с учетом конкретной причины прекращения аренды (нарушение сроков выплат, ненадлежащее состояние имущества и т.п.), арендодатель может взыскать неустойку, пеню, требовать компенсацию убытков или уплату штрафа. Советуем при заключении сделки обратить внимание на перечисленные меры ответственности.

Мы знаем, насколько сложно разобраться, мотивирован или не мотивирован отказ от сделки, какие условия предусмотреть в договоре аренды и как заранее проверить контрагента? Чтобы избежать ошибок еще на стадии переговоров по аренде, предлагаем обратиться к нам, в ЮК «Хелп Консалтинг»! Мы оказываем юридические услуги для юридических лиц и граждан, а именно:

  • подготовка и анализа проекта договора аренды;
  • подготовка пакета документов для заключения, изменения или расторжения сделки об аренде;
  • проверка контрагента, оценка потенциала договора аренды;
  • сопровождение дела в суде по арендным спорам
  • и многое другое.

Обратитесь к нам прямо сейчас, позвонив по номеру телефона либо заполнив заявку на сайте, и мы вам перезвоним! Первичная юридическая консультация бесплатна!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/prekrashhenie-dogovora-arendy-kak-vyjti-iz-soglasheniya-bez-poter

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Расторжение аренды по инициативе арендодателя

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

Источник: https://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.