Отсутствие акта приема передачи к договору аренды

Содержание

Риски Арендодателя при взыскании арендной платы без акта приема-передачи арендуемого объекта

Отсутствие акта приема передачи к договору аренды

Договор аренды, подразумевающий передачу во временное пользование здания или иного сооружения, выступает весьма значимым документом, который регулирует все этапы правоотношений.

Но сам по себе договор не порождает определенных обязанностей перед арендатором, пока арендуемый предмет не будет передан по акту приема-передачи.

Если же акт так и не составлен, а объект уже используется, взыскать арендную плату достаточно сложно.

Какие риски ждут арендодателя

Заключению договора аренды нежилого помещения предшествует устная либо письменная договоренность о передаче объекта в пользование иного лица.

В случае, если здание принадлежит муниципалитету, на рассмотрение подается несколько письменных заявок, которые оцениваются на предмет целевого использования и целесообразности передачи объекта во временное пользование.

С выбранным кандидатом заключается договор аренды и предмет правоотношений передается в пользование гражданина по акту приема-передачи во исполнение норм ст.655 ГК РФ.

Если же сооружение принадлежит частному лицу, вопрос направления письменного заявления зачастую не рассматривается, особенно если стороны давно знакомы либо же обладают определенной деловой репутацией.

При этом объект аренды может быть передан в пользование практически сразу с одновременным подписанием типового договора аренды, что порождается не только нарушение норм закона, но и влечет за собой определенные риски для арендодателя при дальнейшем расчете арендной платы.

В силу ст.655 ГК РФ оформление акта приема-передачи арендуемого объекта является обязательным. Отказ в составлении акта с точки зрения закона, рассматривается, как намерение в отказе продолжить договорные отношения и исполнить взятые на себя обязательства.

Отсутствие документа, подтверждающего передачу сооружения арендатору, может повлечь за собой признание договора недействительным, так как в рамках ч.2 ст.433 ГК РФ договор считается исполненным только с момента передачи объекта в пользование по акту.

При таких условиях взыскать арендную плату по недействительному договору будет затруднительно.

Право пользования объектом возникает только с момента его получения по акту приема-передачи. В случае отсутствия документа обязать его оформить и взять на себя обязательства по договору арендодатель не сможет, как и потребовать оплату за пользование сооружением. 

Во исполнение п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должен быть подробно описан не только сам объект аренды, но и его индивидуальные характеристики, которые позволят рассчитать арендную плату с учетом всех особенностей дальнейшего использования здания. При отсутствии оговоренных данных договор считается не заключенным, и взыскать арендную плату не представляется возможным.

Договор аренды не всегда включается в себя все имущество, которое находиться внутри сдаваемого в аренду помещения, как правило, конкретный перечень отражается в акте.

Если акт приема-передачи не составлен, арендатор по устной договоренности может пользоваться той же офисной мебелью и компьютерной техникой, но потребовать оплаты за их использование, поломку или кражу арендодатель без акта уже не сможет.

Арендная плата рассчитывается исходя из нескольких факторов, в частности, метража помещения, мебели и оргтехники внутри здания, места расположения объекта, его предназначения, технического состояния, затрат на коммунальные платежи. При отсутствии акта включить все переменные и рассчитать плату согласно понесенным затратам для арендодателя будет затруднительно.

Договор аренды включает в себя не только размер арендной платы, но и периодичность ее перечисления, а также санкции при нарушении сроков перечисления.

В случае отсутствия акта подтверждающего принятие объекта в пользование определить конкретный период для расчета платы невозможно, как и установить факт просрочки.

В подобной ситуации даже при двухмесячной задержке арендодатель не сможет дополнительно к арендной плате потребовать те же пени, а также определить сам размер платы, учитывая отсутствие документального подтверждения приема объекта в определенный день.

Как минимизировать наступление риска

Даже при дружеских отношениях и полном доверии партнеров не стоит забывать о том, что материальные обязательства могут повлиять на желание арендодателя перечислить оплату в полном объеме. В некоторых случаях даже при согласии возместить издержки, возможен риск возникновения спора об окончательной сумме. Но негативные последствия могут и не наступить, при учете следующих обстоятельств:

Арендодатель вправе требовать арендную плату только на основании договора и акта приема-передачи. Ведь без указанных документов, подтвердить факт использования помещения третьим лицом практически невозможно. Для того чтобы минимизировать риски отказа в оплате договорные отношения необходимо осуществлять только в строгих рамках закона.

Договор аренды должен в себя включать подробное описание места расположения объекта аренды, его предназначение и техническое состояние, учитывая, что указанные параметры учитываются при расчете арендной платы. 

Передача объекта в аренду осуществляется только на основании договора, но фактически соглашение вступает в силу только после приема помещения в пользование по акту. При этом в ст.655 ГК РФ не указано, что должен составляться именно передаточный акт, можно составить и иной документ.

Отсутствие конкретизации в норме ГК РФ трактуется некоторыми как возможность использования договора в качестве документа с двойным назначением. Так, если в договоре прописать, что документ одновременно выступает и актом передачи, требования закона считаются исполненными.

Однако не все суды расположены принимать такой договор, вероятность оспорения все же существует.

Если стороны все же предоставляют помещение в аренду только по договору с намерением составить акт позже, договор изначально должен в себя включать весь перечень передаваемого в аренду имущества от компьютеров и стульев до канцелярских принадлежностей. Без конкретизации объекта аренды в случае его разрушения или утери в судебном порядке невозможно доказать его использование и взыскание убытков.

Расчет арендной платы должен производиться в договоре аренды по согласованию с арендодателем. На момент фактического приема здания в пользование, арендодатель должен знать какая сумма ежедневно должна быть им оплачена во избежание спора впоследствии.

Арендодатель отказывается оплачивать арендную плату, что делать?

Вероятность того, что арендатор откажется перечислять арендную плату в случае отсутствия передаточного акта, достаточно велика, однако взыскать средства с него все же возможно. Так договор уже является основанием для требования в получении оплаты, если арендатор не оспаривает условия соглашения и не настаивает на признании документа недействительным, следует предпринять следующие шаги:

  • направить арендатору претензию с требованием о выплате арендной платы с указанием возможных негативных последствий в будущем в виде одностороннего расторжения договора и взыскания долга через суд с пеней за просрочку;
  • направление уведомления об одностороннем расторжении соглашения в связи с нарушением условий договора с требованием перечисления арендной платы.

Если арендатор отказывается от перечисления платы за арендуемое помещение даже после проведенной претензионной работы, единственным вариантом разрешения спорного вопроса является обращение в суд.

При этом, учитывая, что в отсутствие передаточного акта судебные органы могут отказать во взыскании, исковые требования следует формировать как необоснованное обогащение, к которым прибавляется убытки, понесенные в связи с невозможностью использования имущества по его целевому назначению.

Источник: https://dogovor24.ru/info/article/riski-arendodatelja-pri-vzyskanii-arendnoj-platy-bez-akta-priema-peredachi-arenduemogo-obekta/

Вс защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды

Отсутствие акта приема передачи к договору аренды

15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.

Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела

В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц.

По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.

2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.

В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией.

Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем.

ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст.

655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя.

Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен.

Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.

, из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст.

621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся.

Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС

Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать.

Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике.

«Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д.

И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.

По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».

По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества.

«Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться.

Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов.

Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zashchitil-arendatora-ne-podpisavshego-akt-o-vozvrate-imushchestva-ego-vladeltsu-posle-okonchaniya-arendy/

Топ-10 вопросов по договору аренды – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Отсутствие акта приема передачи к договору аренды

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» более 10 лет занимается юридической практикой, и благодаря этому мы собрали для вас все самое важное о договоре аренды – читайте топовую подборку вопросов!

Может. Арендатор имеет право расторгнуть договор в досудебном порядке либо через суд. Порядок расторжения установлен законом, а также может быть согласован сторонами в договоре. Право на одностороннее расторжение договора аренды со стороны арендатора прописано в ГК РФ.

Причины расторжения договора:

  1. арендодатель не передает арендованное имущество или препятствует пользованию им согласно условиям сделки или назначению такого имущества;
  2. арендодатель передал имущество с дефектами, о которых не было оговорено при оформлении сделки, и арендатор о них не знал и не мог знать;
  3. не производится капремонт арендованного имущества со стороны арендодателя;
  4. по не зависящим от арендатора обстоятельств состояние имущества стало непригодным;
  5. арендатору передано имущество от арендодателя без предупреждения о наличии прав на имущество третьих лиц;
  6. арендодатель неправомерно завысил арендную ставку;
  7. если регистрация договора аренды по закону обязательна, и арендодатель не регистрирует договор и т.д.

Арендодатель по своей инициативе может расторгнуть договор, уведомив контрагента об одностороннем расторжении. Порядок расторжения устанавливается законом или согласуется в договоре аренды.

Основания, согласно которым возможно отказ от сделки арендодателем:

  1. задолженность арендатора за аренду (более двух раз подряд не вносит плату);
  2. использование арендатором имущества в целях, не соответствующих его назначению, или существенно нарушение закрепленных договором условия;
  3. значительное ухудшение арендатором состояния арендованного имущества;
  4. отсутствие капремонта арендованного имущества, если по договору осуществление капремонта относится к обязанностям арендатора
  5. и т.д.

Руководствуясь ГК РФ, арендодатель перед расторжением договора должен в письменном уведомлении требовать у арендатора исполнение условий договора.

Может, если стороны при решении вопроса о повышении арендной платы согласовали односторонний порядок. По общим правилам изменение арендной ставки возможно по договоренности сторон, но не более 1 раза в год. Законом могут быть предусмотрены и другие сроки повышения арендной платы.

Рассмотрим пример: Арендодатель направил иск о взыскании задолженности по договору аренды помещения. В ответ по судебному иску ответчик-арендатор ссылался на возможность увеличения арендных выплат, но только по согласованию между контрагентами.

Однако судом установлено, что в договоре было условие об одностороннем повышении ставки за аренду, но только спустя год после оформления договора аренды и не выше чем на 8%. Дело решено в пользу арендодателя (Решение АС Кемеровской области от 26.05.2020 г.

, № А27-4087/2020).

Это один из частых вопросов по договору аренды. Только при двух условиях арендодатель может потребовать досрочную выплату:

  1. арендатор существенно пропустил срок оплаты;
  2. требование возможно при просрочке платежей 2 раза подряд.

Пример: арендатор просрочил арендные платежи за декабрь, январь, февраль и март. Арендодатель может взыскать аренду за эти месяцы, а также за последующие два – апрель и май (Решение АС Кировской области от 06.07.2020, дело № А28-4819/2020).

В договоре контрагенты могут устанавливать свои правила в отношении порядка арендных платежей. Если изначально по сделке контрагенты не установили отличный от закона порядок оплаты, то его можно закрепить дополнительным соглашением к договору аренды.

Один из частых вопросов, касающихся аренды недвижимости. Арендодатель вправе оставить у себя имущество, пока арендатор не исполнит свои договорные обязательства. Удерживание законно тогда, когда имущество оказалось у арендодателя по воле арендатора и в соответствии со следующими условиями:

  • стороны прописали в договоре право удержания имущества, принадлежащего арендатору;
  • имущество удерживается в соответствии со ст. 359 ГК РФ. При этом:

а) удержание имущества арендатора не запрещено договором аренды;б) посещение арендодателем арендуемого помещения, в котором находятся вещи арендатора, не запрещено договором аренды;

в) договор аренды прекратил свое действие, и продолжение договорных отношений на неопределенный срок не предусмотрено.

Недопустимо удержание арендодателем имущества в следующих случаях:

  1. когда договор еще действует (если в самом договоре не прописано иное условие);
  2. когда договор аренды заключен устно. В данном случае практически невозможно доказать, что удержание имущества арендодателем правомерно;
  3. если арендодатель отобрал вещь арендатора, вскрыл дверь помещения или иным способом изъял имущество арендатора.

Санкции со стороны арендодателя правомерны, если при заключении договора аренды контрагенты договорились о них. По закону арендодатель может требовать, например, компенсацию убытков, оплату штрафа, неустойки, пени, расторжение договора.

Даже если условия об ограничении доступа или об отключении электроэнергии обусловлены сделкой, в случае судебного разбирательства арендодателю все равно необходимо доказать, что применение таких действий обосновано.

Так, в одном из дел Арбитражного суда Новосибирской области рассматривались вопросы о правомерности действий арендодателя по расторжению договора аренды, ограничению доступа к помещению и вывозу имущества арендатора (Решение от 17.06.2016 г., дело № А45-12193/2016).

Несмотря на то, что договором была предусмотрена возможность ограничения доступа к нежилому помещению, суд признал действия арендодателя безосновательными.

Отметим, что при прекращении договора арендатор возвращает арендуемую недвижимость в установленный срок.

Согласно ГК РФ передача недвижимости возможна только с подписанием контрагентами передаточного акта. Если арендодатель не подписывает передаточный акт, отказывается напрямую или, например, не получает корреспонденцию в отделении почты, арендатору стоит найти другие способы извещения: передача документов курьером, отправка электронным писем с пометкой о прочтении и т.д.

Если арендодатель уклоняется от приема-передачи арендуемого имущества, то арендатором составляется передаточный акт в одностороннем порядке. В акте ставится отметка об отказе арендодателя в приеме-передаче имущества.

Рекомендуем для осмотра пригласить эксперта – он проведет оценку состояния имущества, зафиксирует это в акте. Затем акт приема-передачи и осмотра следует направить арендодателю. Если арендовалось помещение – его необходимо опечатать, а ключи вместе с передаточным актом отправить арендодателю.

В случае отсутствия указанных действий арендатор подвергает себя риску предъявления претензий со стороны арендодателя. Например, арендодатель через суд требует с арендатора возместить убытки за ухудшение состояния имущества.

В ответ на иск арендатор может представить доказательства в виде документов, подтверждающих осмотр помещения и его состояние на момент осмотра.

На практике арендаторы сталкиваются с невозвратом залога арендодателем, и чаще всего это случается при аренде жилья или помещений. Вопросы, возникающие в случае удержания залога, уместны, когда арендатор не нарушал условия сделки.

Арендодатель вправе не возвращать залог при двух условиях:

  1. арендатор просрочил исполнение своих обязательств/не выполнил условия договора;
  2. стороны предусмотрели в договоре аренды условия о невозврате залога либо заключили отдельное соглашение о залоге.

Если арендодатель неправомерно удерживает залог при расторжении договора, арендатор вправе направить претензию арендодателю с требованием возврата залога, и затем обратиться в суд о его взыскании.

Рекомендуем еще на стадии оформления сделки обратиться к арбитражному юристу, который поможет определиться с набором условий для договора аренды. Так, еще на стадии заключения сделки вы сможете обезопасить себя от неправомерных действий контрагента.

Помещение освобождается арендатором в случаях:

  1. если прошел срок договора аренды, и контрагенты не намерены продлевать отношения по аренде;
  2. по требованию арендодателя, желающего расторгнуть договор аренды по своей инициативе.

Иными словами, арендатор должен освободить помещение после расторжения договора. В случае, если добровольно арендатор не освобождает помещение – стоит готовиться к суде.

При обращении в суд в иск нужно добавить:

Для начала нужно обратить внимание на условия договора, ГК РФ и сверить, кто все же должен устранять ущерб. Перечислим, что должен делать арендатор в соответствии с ГК РФ:

  1. поддерживать нормальное состояние помещения;
  2. ремонтировать помещение на свои средства;
  3. нести расходы на содержание помещения.

Если арендатор не выполняет обязательные условия, указанные в договоре аренды помещения, противоположная сторона может расторгнуть с ним договор аренды. Сначала необходимо оценить причиненный ущерб, для этого стоит пригласить эксперта.

После проведенной оценки следует направить арендатору претензию с указанием стоимости ущерба и требованием его возмещения. Если арендатор не реагирует на претензию, следующий шаг арендодателя – направление иска в суд.

В иске указываются требования об одностороннем расторжении сделки по аренде, возмещении ущерба, компенсации расходов за услуги по оценке экспертом ущерба.

Чтобы грамотно составить претензию/иск, учесть сроки внесудебного порядка/исковой давности, обратитесь за юридическими услугами.

Мы ответили на топ-10 вопросов, касающихся заключения и прекращения договора аренды. Однако вопросов намного больше, ведь к каждой сделке нужен свой подход. Наша компания «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги для юридических лиц и граждан и помогает справиться с любыми нюансами! Что мы предлагаем:

  • разработку проекта договора аренды;
  • правовой анализ договора аренды, оценка перспектив и рисков, сопровождение сделки под ключ;
  • участие в досудебном разбирательстве;
  • представление интересов в суде
  • и многое другое.

Обратитесь к нам за первичной юридической консультацией, позвонив по телефону или заполнив заявку на сайте! Услуга бесплатна!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/top-10-voprosov-po-dogovoru-arendy

Нужен ли акт сдачи квартиры в аренду?

Отсутствие акта приема передачи к договору аренды

  Взаимоотношения между арендатором и арендодателем регулируются договором, в котором прописаны все условия, на которых арендатор пользуется жильём арендодателя.

К договору прикладывается опись имущества, которое передаётся вместе с квартирой – мебель, бытовая техника, сантехника, приборы.

Случись так, что арендатор сломает что-то и миром откажется решать вопрос возмещения ущерба, тогда вам прямая дорога в суд! В суде основным доказательством будет являться акт сдачи квартиры в аренду, так как именно эта бумага подтверждает факт передачи имущества по договору аренды.

Зачем составлять акт передачи

Наём квартиры предполагает, что арендатор будет пользоваться не только вашей квартирой, но и обстановкой, приборами, сантехникой, которая передаётся вместе с квартирой. Если случится, что вы будете в судебном порядке взыскивать ущерб с арендатора, судье нужно будет доказать, что имеет место:

  • наём на основании договора аренды;
  • присутствие в квартире имущества на основании описи;
  • передача квартиры и имущества арендатору на основании акта приёма-передачи.

Как видно, акт передачи – основной документ, доказывающий факт пользования арендатором вашим имуществом. При этом не имеет значения длительность договора, его нужно составить и подкрепить описью и актом передачи, когда предполагается:

  • посуточная сдача квартиры;
  • длительная аренда квартиры.

Составляющие акта

Акт приёма-передачи – это приложение к договору, поэтому он должен содержать реквизиты договора – название и дату составления.

Преамбула акта составляется идентично преамбуле договора аренды, в ней указывается:

  • название (Акт приёма-передачи к договору аренды квартиры от такого-то числа);
  • дата и место составления акта (как в договоре);
  • кто является арендодателем, а кто арендатором (полные ФИО).

  В конце документа обязательно указывайте полные реквизиты как арендатора, так и арендодателя, как и в договоре, и оставьте строчку под роспись побольше – чтобы уместить на ней полные фамилию, имя, отчество и короткую подпись.

Основная и самая важная часть акта – описание имущества, мебели, техники, их состояние. Имущество, его состояние и стоимость можно перечислить и в описи, а в акте сделать пометку: «передано согласно описи».

Описывайте всё, даже мелочи. Проще всего делать это методично: составьте таблицу из столбцов «предмет», «состояние», «стоимость» и вносите построчно всё, что попадается на глаза.

Чтобы не путаться, обходите квартиру по часовой стрелке, из комнаты в комнату.

Не забывайте включить в список приборы учёта (счётчики), в которые внесите показания на начало аренды!

Опишите полы, стены, потолки, окна, двери, сантехнику, приборы, мебель, бытовую технику – есть ли повреждения (если их нет, пишите «без повреждений»), не забывайте указывать модель и название предметов обихода.

Акт приёма-передачи должен храниться вместе с договором, описью и копиями документов арендатора.

Примеры из судебной практики

1. [quote_box_center]

Ярославский суд в декабре 2013 года взыскал с арендатора ущерб, который был причинён соседям снизу из-за пролива квартиры. Материалами дела подтверждено, что пролив произошёл по вине арендатора, который поменял смеситель в ванной. Изначально в качестве ответчика был привлечён З., который владеет квартирой.

Но З. в суде предъявил договор аренды квартиры, по которому арендатор Х. несёт ответственность за ущерб, нанесённый третьим лицам.

Актом приёма передачи подтверждено, что оборудование в квартире, в том числе и смеситель в ванной, был передан в рабочем состоянии. Договором и актом передачи З.

подтвердил судье, что ответственность за пролив должен нести именно арендатор Х. Суд взыскал ущерб с арендатора в размере около ста тысяч рублей.

[/quote_box_center]

2. [quote_box_center]А. владеет квартирой, которую предоставил в аренду Ж. Регулярно проверяя состояние арендуемой квартиры, А. как-то обнаружил, что вместо его холодильника «Стинол» на кухне стоит маленькая старая холодильная камера. Взыскать через суд стоимость холодильника А.

не смог, потому что не предоставил доказательств того, какой именно холодильник был передан с квартирой арендатору, ведь акт сдачи квартиры в аренду вообще не содержал описи имущества. При этом А. понёс траты – на оплату госпошлины и оплату услуг представителя Ж.

[/quote_box_center]

Невозможно взыскать с арендатора и такой ущерб:

  • если имущество повреждено вследствие естественных причин, например, от солнечного света выцвел ламинат;
  • если ущерб возник из-за халатности коммунальщиков, например, из-за не сделанного вовремя капитального ремонта электропроводки, она износилась, что вызвало замыкание элекросети и в квартире сгорела бытовая техника.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/arenda/akt-priyoma.html

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Отсутствие акта приема передачи к договору аренды
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/116878/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.