Как выбрать помещение для магазина

Содержание

Как выбрать помещение под магазин? 8 очень важных нюансов!

Как выбрать помещение для магазина

С каждым годом интернет-торговля набирает обороты, и все больше ритейлеров уходит в онлайн. Но при этом обычные магазины не намерены сдавать своих позиций – они открываются не реже прежнего. Но и закрываются, к сожалению, тоже.

И даже эффектные продавцы – не панацея от закрытия:(

Огромное значение для успешной работы магазина имеет правильный выбор помещения. Сегодня поговорим о тех факторах, которые обязательно нужно учесть.

1.Район

Это один из самых важных моментов, на которые необходимо обратить внимание владельцу магазина. Районы отличаются друг от друга по плотности населения,

инфраструктуре, криминогенности и т.д. Но потенциал района для ритейлеров определяется в первую очередь покупательским спросом и покупательской способностью местных жителей.

Справка от Арендатор.ру:

Вряд ли магазин элитного чая или бутик брендовой одежды найдет своего покупателя на окраине спального района. Зато небольшая торговая точка будет там вполне уместна.

2.Покупательский трафик

Подходящий район – это еще не все. Нужно правильно определить конкретную точку на карте, которая станет идеальным месторасположением для вашего магазина.

При выборе, в первую очередь, необходимо учитывать трафик (то есть покупательский поток). Возле крупных объектов инфраструктуры – вокзалов, станций метро, торговых центров – трафик достаточно плотный почти круглосуточно.

Возле других – например, театров, школ – в течение дня он может повышаться и падать.

Конечно, вашими покупателями будут не только те, кто непосредственно прошел мимо магазина. Но учитывайте, что радиус торговой зоны может сильно варьировать в зависимости от типа торговой точки. Для небольшого продуктового супермаркета он составляет примерно 1,5 км (15 минут пешком). У строительного магазина торговая зона больше.

Справка от Арендатор.ру:

Вообще, чем крупнее и дороже покупки,тем дальше люди готовы за ними ехать.

На покупательский трафик оказывает большое влияние такой фактор, как

3.Транспортная доступность

Большинство повседневных приобретений – продуктов, бытовой химии, какие-то бытовых мелочей – совершается по дороге с работы домой. Однако за серьезными покупками – бытовой техникой, стройматериалами и т.д. – люди едут специально. И не все предпочитают делать это на автомобиле, так что остановка общественного транспорта поблизости от магазина – несомненный плюс.

И все же не стоит забывать про парковку. Для больших магазинов, рассчитанных на покупателей с доходом от среднего и выше, норма составляет 1 парковочное место на 25м2 площади магазина.

Справка от Арендатор.ру:

А вообще, современные покупатели становятся все тяжелее на подъем. Крупные торговые сети типа IKEA давно это заметили по снижению клиентского потока в своих гипермаркетах, поэтому и стали открывать небольшие магазины, дизайн-студии и шоу-румы в черте крупных городов, а не на окраинах, как раньше.

4.Локация

Выбрать помещение в торговом центре или в отдельно стоящем здании? Все зависит от того, что вы намерены продавать.

Чем мельче и дешевле товары, тем логичнее будет сделать выбор в пользу стрит-ритейла. Для крупных и дорогих покупок больше подходит ТЦ. В этом случае, подбирая помещение, старайтесь, чтобы оно было расположено как можно ближе ко входу в здание, где трафик максимально плотный. Учтите, что магазин должен хорошо просматриваться и «бросаться в глаза» с разных точек.

Кроме того, выбор локации зависит от того, на какие дни приходится спрос на ваши товары. В торговых центрах поток покупателей увеличивается в выходные дни, а в будни он меньше. Именно поэтому продуктовые супермаркеты на территории ТЦ часто испытывают трудности с посещаемостью, тогда как для магазинов одежды торговый центр – по-прежнему самый очевидный вариант.

Справка отАрендатор.ру:

Собираетесь торговать алкоголем и табачными изделиями? Не забывайте, чтозакон запрещает заниматься этим поблизости от школ, детских садов и даже поликлиник. Точный список учреждений и радиус «запрета» зависит от конкретного региона – уточняйте эту информацию на сайте муниципальных органов власти.

5.Коммуникации и технические характеристики

Для многих ритейлеров имеет большое значение наличие тех или иных коммуникаций. Например, некоторые магазины (особенно, круглосуточные) не могут работать, если мощность энергосети меньше 8 кВт.

Справка отАрендатор.ру:

Кроме электроэнергии обращайте внимание на отопление, водоснабжение, канализацию, систему вентиляции, телефонную связь и скорость интернета.

6.Площадь и планировка

Помещение под магазин должно четко соответствовать вашим потребностям. Дефицит или преизбыток площади чреваты лишними проблемами, которые начинающему ритейлеру совершенно ник чему. Поэтому не соглашайтесь на варианты, которые вам не подходят или подходят только частично.

Справка отАрендатор.ру:

Общая площадь помещения и торговая площадь – не одно и то же. Если вам нужна торговая площадь около 100 м2, то общая площадь помещения, скорее всего, будет составлять от 130 до 180 м2.

7.Документы и юридический статус

Большинство магазинов должны располагаться в стационарных постройках, которые являются объектами капитального строительства. Кроме того, помещение должно иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Проверить это можно при помощи выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта.

Справка отАрендатор.ру:

Собственники объектов довольно часто пытаются сбыть с рук «проблемные» помещения. Особенно много таких случаев в эконом-классе. Поэтому при выборе коммерческой недвижимости не будет лишней поддержка грамотного юриста.

8.Соседи

Независимо от того, где будет располагаться ваш магазин, у него будут соседи. И они могут стать реальной проблемой – особенно, если речь идет о жильцах многоквартирного дома. Поэтому прежде, чем подписывать договор аренды, познакомьтесь с будущими соседями и постарайтесь выяснить их отношение к открытию новой торговой точки.

Справка отАрендатор.ру:

Иногда соседство с крупным магазином может стать источником дополнительного трафика – но только в том случае, если он торгует товарами другой категории.

Определившись с основными требованиями к помещению, можно приступать к поиску. Здесь вам помогут крупные профессиональные ресурсы – например, Арендатор.ру.

И непременно попробуйте нашбесплатный ресурс по подбору офисов.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendator/kak-vybrat-pomescenie-pod-magazin-8-ochen-vajnyh-niuansov-5daefe3e35ca3100af455a9d

Как выбрать место для магазина

Как выбрать помещение для магазина

На успешность бизнеса влияет множество факторов. Описывая причины своих неудач в предпринимательстве, некоторые люди уверены, что им помешала общая экономическая ситуация в стране. Другие считают, что Россия – одна из лучших стран для ведения бизнеса с огромными возможностями и множеством свободных ниш.

Рациональные доводы приводят обе стороны, и в каждой конкретной ситуации чаша весов склоняется на ту или иную сторону. Каждый бизнес уникален. Для одного направления особенности расположения, численность и платежеспособность потребителей не имеет значения. Для некоторых видов бизнеса дислокация имеет решающее значение. Одним из таких направлений является сфера торговли.

Для магазина местоположение – один из самых важных факторов. Эта статья расскажет о главных секретах поиска лучшего помещения для организации торговли. Если вы или ваши близкие знакомые открывали магазин, то, наверняка, согласитесь со справедливостью следующего заявления.

Абсолютное большинство начинающих предпринимателей, принявших решение организовать первую торговую точку, либо вовсе не осуществляют маркетинговые исследования, либо относятся к ним халатно. Несмотря на важность трезвой и максимально подробной оценки ситуации на местном рынке, лишь единицы делают попытку проанализировать ее.

Как правило, все сводится к поверхностной разведке у ближайших конкурентов. Начинающий бизнесмен краем уха слышит слухи о баснословных прибылях одного из них. Выступив в роли клиента, подсматривает позитивные моменты и с некоторыми вариациями внедряет их в свой будущий бизнес.

Даже столь важному вопросу, как поиск идеального места для расположения магазина, подчас уделяется минимум времени и внимания. Как правило, все происходит по стандартной схеме. Кто-то из знакомых располагает помещением и предлагает его по очень привлекательной цене. Часто изучаются лишь самые первые варианты, попавшиеся на глаза после непродолжительного поиска.

Начинающие бизнесмены не утруждают себя определением целевой категории и анализом конкурирующих точек, торгующих схожими группами товаров в непосредственной близости. Они не обращают внимания на густоту населения в выбранном районе.

Результат подобного легкомыслия прогнозируем и хорошо известен опытным предпринимателям – ожидаемые прибыли не приходят, клиентов мало, и магазин даже не покрывает текущих расходов.

Как показывает практика, новички совершают одни и те же ошибки. Воспользовавшись опытом, извлеченным из типичных просчетов, вы можете избежать краха. Следуйте советам опытных предпринимателей, и подойдите к выбору места для магазина с максимальной серьезностью.

Главные критерии оценки помещения для магазина

Идеальное место для магазина должно соответствовать двум важнейшим показателям:

  1. Здание находится возле хорошего потока потенциальных клиентов. Оживленные улицы с большой численностью пешеходов, места возле трассы, по которым ежедневно проезжает максимум автомобилистов.
  2. Важно наличие удобного доступа. Имеется в виду близость остановки общественного транспорта, насыщенная транспортная развязка, наличие просторной парковки.

Это важные критерии. Начиная анализ предложений аренды с учетом этих факторов, вы уже на первоначальном этапе проведете отсев, как минимум, половины из них. Но это далеко не все, что необходимо учесть.

Конкуренты

Очень многое зависит от наличия в непосредственной близости конкурентов с аналогичным или схожим ассортиментом товаров. Следуя элементарной логике, можно сделать вывод – чем меньше конкурирующих магазинов, тем лучше для вас. Но есть и другая сторона.

Если вы не обнаружили ни одного объекта торговли с похожими товарами, есть серьезный повод задуматься о наличии спроса в выбранном вами районе. Социальный уровень большинства жителей очень сильно влияет на успешность бизнеса. Если вы планируете открыть элитный бутик брендовой одежды в спальном районе со сложной криминогенной обстановкой, рассчитывать на высокие прибыли наивно.

Также не стоит предлагать дешевые вещи невысокого качества в коттеджном поселке, в котором проживают люди со средним и высоким достатком.

Формат

Отдельно стоит остановиться на вопросе о форматах розничной торговли. От этого также зависит выбор помещения. Вы можете расположиться в отдельно стоящем здании в жилом, торговом районе или за городом, например, на оживленной транспортной магистрали.

Кроме этого, на рынке масса предложений аренды помещений в больших зданиях или площадей в торговых центрах.

Уделять внимание первым форматам мы не будем, поскольку в этой ситуации учитываются предыдущие факторы организации прибыльной торговли.

Но о критериях выбора площади в торговом центре следует поговорить особо.

Местоположение

Здесь играют роль дополнительные параметры. Один из самых важных – удаленность вашего магазина от центрального входа. Чем ближе к нему вы расположены, тем выгоднее. Потенциальный клиент заглянет к вам в самом начале. Если он спешит, то сразу совершит покупку.

Если человек настроен на основательные поиски нужного товара по самой выгодной цене, он пойдет дальше, но уже запомнит ваши предложения. Он вернется к вам, если цены, ассортимент или качество товаров у конкурентов окажутся хуже. Еще одна возможность, которая случается довольно часто – забывчивые покупатели.

Они вспоминают, что пропустили один или несколько пунктов из списка покупок на выходе. Как правило, никто уже не возвращается, все приобретается в магазине возле выхода.

Площадь магазина

Следующий параметр – площадь бутика. Проходимость людей в торговых центрах высокая. Ситуации, когда в один магазинчик заходит несколько покупателей, возникают очень часто.

Если места в помещении недостаточно, часть просто уходит на поиски аналогичного товара в свободные площади.

Если не желаете терять клиентов, не экономьте на аренде и постарайтесь обеспечить им комфортные условия для изучения товаров.

Транспортная доступность

Как правило, торговые центры строятся в местах с оживленной транспортной развязкой. Возле здания обустраивается вместительная парковка, учитывается наличие остановок общественного транспорта. Но и эти параметры у отдельных ТЦ выглядят по-разному.

Если в вашем городе несколько подобных зданий сравнивайте не только стоимость аренды, но и удобство для потенциальных покупателей. Обязательно поищите данные о средней посещаемости конкретного торгового центра.

Это позволит более реально рассчитать возможные прибыли.

Планировка

Обратите внимание на планировку внутри ТЦ. Если человеку, пришедшему сюда впервые, сложно ориентироваться, и поиск конкретного магазина составляет проблему – это очень плохой знак.

Этаж

Важен и выбор этажа. Человек ленив по природе. Если клиенты смогут найти на первом или втором этаже нужные товары, выше будут подниматься лишь единицы, для которых важна возможность сэкономить на разнице в цене.

Еще более редкий психологический тип покупателя – человек, который ищет конкретную вещь с четкими характеристиками.

В процессе поиска площади вы обратите внимание на то, что на нижних этажах стоимость аренды несколько выше. Разница связана именно с этой особенностью.

Стоит ли экономить и рисковать потерей потенциальных клиентов? Решать вам.

Источник: https://businessmens.ru/article/glavnoe/kak-vybrat-mesto-dlya-magazina

Как выбрать торговое помещение

Как выбрать помещение для магазина

  1. Как выбрать помещение под магазин в зависимости от стратегии бизнеса
  2. Как целевая аудитория влияет на выбор помещения под магазин
  3. Какие помещения лучше: на первых этажах зданий или в торговых центрах
  4. Как искать торговое помещение: самому или с помощью агента
  5. Как фиксировать результаты просмотра торговых помещений
  6. Какие документы проверять при аренде торгового помещения
  7. Какие документы потребуются для оформления аренды

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель — какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете — вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв. м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров — в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы — а потом выбирайте подходящее помещение.

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы – дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача – сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

  1. Высокие потолки – от 3 м
  2. Витринные окна
  3. Хорошая электрическая мощность – от 10 кВт
  4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания – отдельный вход с улицы
  5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
  6. Наличие складского и/или подсобного помещения
  7. Санузел для работников
  8. Если общая площадь помещения более 100 кв. м, обязателен запасный выход – требование норм пожарной безопасности

Определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель – отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория – еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Рассмотрим пример из аптечного бизнеса.

Типы покупателей в аптеках

Составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома

Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодействию со средствами массовой информации. Хорошие коммерческие помещения — в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин — вам достанется «шлейф» его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его «раскрутку» уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям — полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах?

  1. В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
  2. Можно установить удобный для вас график работы
  3. Возможно, потребуется ремонт
  4. По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре

Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах?

  1. Полностью готовое помещение — въезжай и торгуй
  2. Хорошее место, отличная проходимость людей
  3. Высокие цены за аренду
  4. Конкуренция внутри торгового центра
  5. Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Самые удобные торговые помещения — в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом — дешевле

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Где искать торговое помещение самому?

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда — хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты — это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru — самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru — специализированный портал о недвижимости

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ — Яндекс.Недвижимость

http://spb.arendator.ru — портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши.

Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

  1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
  2. 25 000 или 50 000 рублей — комиссия агенту (как договоритесь)
  3. Регистрация договора аренды — 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое — 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История: “Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро «Московская». Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет.

Как так? Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком”.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались.

Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос — будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

С агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное — так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

  1. Документ, удостоверяющий владение и распоряжение помещением. Это может быть договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа, свидетельство о регистрации права собственности
  2. Выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее можно получить самостоятельно на сайте Росреестра
  3. Кадастровый и технический паспорт помещения — в этих документах указана площадь помещения и план. Если они не совпадают с заявленными в объявлении — то это повод насторожиться или хотя бы попросить скидку
  4. Договоры с обслуживающими организациями. Важно, чтобы у них был действующий срок и чтобы они были заключены с поставщиками услуг

Какие документы потребуются со стороны арендатора

  1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев
  2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС
  3. Банковские реквизиты
  4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес)
  5. Копии ИНН, ОГРН, КПП
  6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия
  7. Копии документов должны быть заверены печатями.

Заключительные документы сделки

Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

  1. Договор аренды. Прочитать. Понять. Показать юристу. И только потом — подписывать
  2. Акт приема-передачи

Внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги

Источник: https://spark.ru/startup/bank-siab/blog/37083/kak-vibrat-torgovoe-pomeschenie

Как выбрать удачную локацию для торгового помещения? — Торговля на vc.ru

Как выбрать помещение для магазина

Подбирая объект торговой недвижимости, эксперты советуют пользоваться правилом трех «Л» – локация, локация и… еще раз локация. Именно она определяет, является ли объект недвижимости ликвидным, соответственно, окупятся ли ваши инвестиции. Расскажем, как отличить удачную локацию от неудачной?

Своим опытом в решении данного вопроса делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Естественно, первое, на что необходимо обращать внимание при оценке торгового помещения, –наличие трафика.

Обязательно в разное время – утром, днем и вечером, в будние и выходные – посетите объект недвижимости, чтобы подсчитать количество людей, проходящих мимо. А если помещение распложено вдоль дороги, что не редкость, то необходимо также учитывать плотность автомобильного потока и наличие съезда, позволяющего до него добраться.

Существенное влияние на пешеходный и автомобильный трафик оказывают крупные инфраструктурные объекты рядом: станции метро, остановки общественного транспорта, торговые центры, вокзалы, театры, институты. Такой сосед – это гарантия высокого почти круглосуточного трафика.

При наличии съезда к помещению не забывайте про парковочные места. В данном вопросе рекомендую исходить из расчета, что для больших магазинов, ориентированных на покупателей со средним доходом, нормой будет одно парковочное место для 25-30 квадратных метров магазина. По этой формуле можно легко рассчитать, какое количество парковочных мест вам потребуется для эффективной торговли.

Неправильный выбор района города может загубить бизнес, даже если у помещения отличный трафик. Оценивая локацию, крайне важно учитывать количество жителей и их покупательскую способность.

Для небольшого продуктового магазина радиус охвата составляет примерно 1,5 километра или 15 минут пешей ходьбы. Подсчитав количество жилых домов и квартир, которые находятся в пределах данного радиуса, можно оценить потенциальную емкость клиентов торговой точки. Естественно, чем выше данный параметр, тем больше у вашего арендатора потенциальных покупателей.

Также необходимо учитывать контингент, который проживает в районе. В Москве, как и в других крупных российских городах, районы по уровню достатка жителей могут отличаться кардинально. Неправильный выбор района может серьезно ударить по вашему доходу.

Например, один наш торговый объект располагался во втором по счету доме от выхода из станции метро. Трафик был отличный, но так люди были с небольшими доходами, то и торговля у арендаторов шла плохо. Пришлось снижать арендную ставку, что негативно сказалось на прибыли и значительно увеличило срок окупаемости вложенных средств.

Еще один важный фактор – это соседи. Изучение расположенных рядом торговых точек сразу даст понимание о платежеспособности жителей района, а также позволит оценить вакантность площадей в локации.

Кроме того соседи – это отличный канал информации. Если зайти в несколько магазинов, которые рядом работают, и аккуратно расспросить продавцов, как идут дела с продажами, какой покупатель преобладает, то можно сразу понять, для какой категории потенциальных арендаторов помещение будет оптимальным, а какой точно не подойдет.

Локация удачная сегодня может потерять свою привлекательность в будущем, и, наоборот, не самая удачная локация может серьезно прибавить в ликвидности завтра. Поэтому важно ознакомиться с планом развития района и транспортной инфраструктуры.

Возможно, в ближайшей перспективе в локации запланировано открытие новой станции метрополитена или крупного торгового центра, строительство новой или расширение уже имеющейся дороги, открытие новой остановки общественного транспорта и прочее.

Любые масштабные изменения могут существенно сыграть как в плюс, так и в минус локации.

К примеру, соседний пустырь, который кажется минусом, может через несколько лет превратиться в крупный жилой комплекс, торгово-развлекательный центр или транспортно-пересадочный узел.

Такое соседство может оказать существенное положительное влияние на рост трафика возле вашего помещения, увеличив число возможных клиентов.

Априори считается, что лучшими в доме являются объекты на фасаде дома. Но по опыту могу сказать, что в данном правиле существуют исключения.

Во-первых, не каждый объект, расположенный на фасаде, являются ликвидным. От неудобного входа или подъезда ни одно помещение не застраховано.

Во-вторых, цена на фасадные помещения самая высокая, так как и застройщики уверены, что ликвидность подобных объектов выше.

В-третьих, в жилых домах можно найти отличное помещение, у которого вход расположен со двора, а трафик не меньше. Например, за счет расположения вдоль дороги к остановке общественного транспорта.

Поэтому, выбирая объект торговой недвижимости, необходимо на первое место ставить холодный расчет. В своей практике мы часто приобретаем помещения со входом во дворе, так как по цене они значительно дешевле, чем на первой линии, но по уровню арендных ставок уступают незначительно. Получается очень хорошая окупаемость по инвестициям.

Не переплачивайте там, где это не нужно. Главное не красивый фасад или живописная улица, а насколько торговое помещение будет востребовано у арендаторов, и какая доходность будет у ваших инвестиций.

Потенциальные инвесторы и собственники недвижимости часто спрашивают, какая стороны улицы в торговле работает лучше − четная или нечетная. Однозначного ответа на данный вопрос нет.

Однако, если на нечетной стороне нет крупных точек притяжения, создающих трафик, то более предпочтительной будет покупка объекта торговой недвижимости на вечерней, то есть четной стороне.

По ней, как правило, люди возвращаются с работы.

Учебные заведения – как обременение

Наличие в непосредственной близости учебных заведений – еще один фактор, требующий внимания при оценке локации для торгового помещения. Даже опытные игроки рынка недвижимости не всегда обращают на него внимание, а зря.

Приобретая торговое помещение, необходимо отдавать предпочтение объектам, распложенным на удалении от школ, детских садов и других заведений подобного формата. Иначе у вас или арендатора могут возникнуть сложности с получением лицензии на реализацию алкогольной и табачной продукции.

Радиус запрета и перечень учреждений, близкое расположение которых способно усложнить торговлю, зависит от региона. Такую информацию лучше уточнить заранее, изучив сайты местных органов власти.

Источник: https://vc.ru/trade/153446-kak-vybrat-udachnuyu-lokaciyu-dlya-torgovogo-pomeshcheniya

Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости

Как выбрать помещение для магазина

Для каждого вида коммерческой и индустриальной недвижимости(торговая, офисная, складская, производственная и другие) свой переченькритериев выбора места, самого помещения и степень их важности.

Торговая недвижимость наиболее ликвидна, востребована ипопулярна среди инвесторов и бизнеса.  Вэтой статье мы подробно разберем критерии выбора места и оценки помещения торговойнедвижимости.

Критерии оценки места под торговую недвижимость

В торговой недвижимости выбор правильного места —  определяющий фактор успеха. Здесь уместноутверждение – «место решает».

Выделяют 4 основных критерия, которые анализируют при оценкеместа расположения объекта торговой недвижимости:

  1. Потенциал локации;
  2. Пешеходный трафик;
  3. Автомобильный трафик;
  4. Конкурентная среда.

Потенциал локации

При выборе объекта торговой недвижимости необходиморассчитать количество жителей в ближайшем окружении от объекта, и в целомпосмотреть на структуру населения по доходам и прочим демографическимпоказателям.

Механика определения потенциала локации:

  1. Определяется количество жителей в зоне охвата.

Количество жителей считается в радиусах от300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей. Хорошийпоказатель для радиуса 200 метров — от 6000 человек и выше. Количествоопределяется исходя из 2,5 человек на квартиру:

Обращайте внимание на планы по застройке территории, так как новые жители – это будущие потенциальные покупатели

2. Рассчитывается доход домохозяйства.

Данные о доходах населения с детализациейпо городам, публикуются на сайте Федеральной службы государственной статистики https://gks.ru/

При этом делается поправка на детей ипенсионеров[1]:

Моложе трудоспособного возраста — 18,6 %

Население в трудоспособном возрасте – 56 %

Старше трудоспособного возраста – 25,4 %

При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.

3. Вычитаются налоги и долговая нагрузка населения. 

Средняя величина налогов — 17 %. Онавключает в себя налог на доходы (13 %), налоги на имущество и землю,транспортный налог и прочие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываем налоги, которыеплатит за работника работодатель (взносы в пенсионный фонд, фонд социальногострахования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенныепошлины.  

Долговая нагрузка – это та часть дохода,которая идет на погашение ипотеки, авто и прочих потребительских кредитов.Среднее значение по России 25%.

На этом этапе мы определили объем денег в локации, которыйбудет потрачен на товары и услуги. Далее мы можем рассчитать потенциал длякаждой конкретной сферы бизнеса.

4. Остаток свободных денежных средств распределяется по составу потребительских расходов[2]:

Продукты питания —  30,24 %

Алкогольные напитки и табачные изделия –2,99 %

Одежда и обувь – 7,93 %

Жилищно-коммунальные услуги, топливо –11,09 %

Предметы домашнего обихода, бытоваятехника, уход за домом – 5,33 %

Здравоохранение – 3,73 %

Транспорт – 16,55 %

Связь – 3,21 %

Организация отдыха и культурных мероприятий– 7,74 %

Образование – 0,81 %

Гостиницы, кафе и рестораны – 3,48 %

Другие товары и услуги – 6,90 %.

5. Делается анализ по конкурентам.

Когда вы определили объем спроса по товарной категории илиопределённому виду услуг, нужно провести анализ конкуренции. Кто уже работает вданной нише и с кем придётся делить потенциальных покупателей и клиентов.

Например, мы знаем, что что нормальная выручка аптеки 1,2млн. рублей. Объём спроса на медикаменты в локации составляет 4 млн руб. Внепосредственной близости от нашего объекта уже работают три аптеки.

Такимобразом мы понимаем, что наше место при сопоставимых значениях пешеходного иавтомобильного трафика (о нём мы поговорим далее) может рассчитывать на выручкув размере 400 тысяч рублей в месяц.

Соответственно открытие аптеки в данномместе нерентабельно.

Пример расчетапотенциала локации для открытия я продуктового магазина[3].

Нормальная выручка продуктового магазина формата «магазин удома» на 350 кв.м. при ставках аренды 500 – 700 рублей – 10 000 000 рублей вмесяц.

Таким образом, в локации необходимо: 350 / 10 000 х107 167 309 = 3 750 кв.м. коммерческих площадей под продуктовыемагазины.

Для того чтобы рассчитать будущую потенциальную чистуюприбыль торговой точки, кроме выручки нужно рассчитать расходы на аренду ипрочие расходы:

  • Расходы на персонал (продавцы, охрана и пр.);
  • Маркетинг (в среднем 2 %);
  • Логистика (1,5 – 2 %);
  • Эксплуатация: клиринг, коммунальные платежи (всреднем 100 рублей / кв.м.)
  • Прочее, в зависимости от сферы бизнеса.

Если вы частный инвестор или собственник бизнеса, которыйрассматривает приобретение недвижимости в определенном городе, анализа в рамкахмикрорайона будет достаточно.

Крупныефедеральные сети и девелоперы расширяют зону анализа до границ города и региона.Использование описанных ниже метрик позволяет получить максимально объективную оценкуместа расположения объекта торговой недвижимости.

Рассчитываются зоны пешеходной и транспортной доступности объекта коммерческой недвижимости. Определяются зоны охвата:

  1. 7-10 минут пешком для пешеходной доступностиОбъекта;
  2. Зона 0-5 минутной транспортной доступности;
  3. Зона 5-10 минутной транспортной доступности.

Визуализируетсяинформация следующим образом:

Построениезон пешеходной и транспортной доступности и определение численности населениявнутри них осуществляется в ходе геомаркетинговых исследований в автоматическомрежиме с использованием специального программного обеспечения, в которомучитывается существующая схема городских улиц и шоссе, средняя скоростьдвижения на различных типах автомобильных и пешеходных дорог, актуальные данныео численности населения в каждом доме на территории города.

Примеркарты плотности населения:

Пешеходный и автомобильный трафик

Пешеходный трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метровот входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. Вбудни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершаетсябольшее количество покупок.

Хорошим показателем пешеходного трафика считается количествоот 200 человек в час.

Приэтом различные операторы стараются учитывать трафик по целевой аудитории.Например, сеть магазинов парфюмерии и косметики Оптима считает женщин от 30-45лет. Сеть кофеен Coffee ориентируются на молодых людей от 20 до 35 лет.

Автомобильномутрафику уделяется гораздо меньше внимания. Желательно, чтобы средняя скоростьдвижения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – наперекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественноготранспорта.

Конкурентная среда

Определяетсяколичество и расстояние до торговых точек конкурентов. Считается ихпосещаемость и количество совершенных покупок в день, а также средний чекпокупки.

Посещаемостьопределяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количествопокупок рассчитывается по нумерации кассовых чеков. Совершается небольшаяпокупка в начале рабочего дня и перед закрытием торговой точки. У каждого чекаесть порядковый номер. Разница в значениях показывает количество покупок задень.

Среднийчек покупки в торговой точке конкурента определяется по чекам, оставленнымипокупателями у кассы. Чтобы информация получилась достоверной желательнополучить среднее значение минимум 100 чеков.

8 дополнительных критериев оценки места:

  • Линия домов (первая, вторая, во дворах);
  • Расстояние до остановок общественноготранспорта;
  • Перекресток;
  • Пешеходный переход;
  • Вход в помещение (с улицы, со двора);
  • Видимость вывески и входа (для пешеходов);
  • Видимость вывески и входа (для автомобилей);
  • Наличие парковки и количество машиномест.

Такимобразом, на основе информации о количестве жителей, пешеходном и автомобильномтрафике, конкурентной среде и прочих параметрах можно относительно точнорассчитать оборот, а соответственно и чистую прибыль торговой точки. Длясобственника коммерческой недвижимости – определить рыночные ставки аренды попомещению.

Одругих критериях оценки помещения читайте в статье ______.

Вам нужна консультация или помощь в выборе коммерческогопомещения? Позвоните по телефону, указанному в контактах или задайте ваш вопросчерез форму обратной связи.

Если вам понравилась статья, поделитесь ей:

[1] Источник – Справочник Россия в цифрах2019 официальное издание, стр. 75. Публикуется ежегодно Федеральной службойгосударственной статистики (Росстат). Скачать справочник в PDF формате.

[2] Источник – Справочник Россия в цифрах2019, стр. 128.

[3]Статистические данные взяты из справочника Россия в цифрах 2019, применительнок 12 микрорайону города Ижевска, Удмуртская Республика.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/mesto-reshaet-kak-vybrat-obekt-torgovoj-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.